창원지방법원 2026타경23. 창원시 마산회원구 구암동 더마크원오피스텔 18층 1802호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자 최양식은 매매원인일 2017.08.31, 소유권이전 접수일 2018.04.30에 거래가액 345,600,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 남부새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 이후 등장한 국·창원시 압류, 경남신용보증재단·경남은행 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
권리구조의 핵심은 임차인 황교진입니다. 본건 전부를 점유하는 것으로 조사됐고, 2020.01.23 전입했지만 말소기준일인 2018.04.30보다 늦어 매수인에게 대항할 수 없습니다. 2026.03.26 배당요구도 했습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당상 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 제공된 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경23 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 78-5 더마크원오피스텔 18층 1802호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하5층 지상18층 건물의 18층 |
| 소유자 | 최양식 · 매매원인 2017.08.31 · 소유권이전 2018.04.30 · 거래가액 345,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 222,000,000원 / 222,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부새마을금고 / 43,691,936원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2018.04.30 남부새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 100,800,000원으로 기재됐고, 2018.05.09 변경등기에는 채권최고액 65,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 국·창원시 압류, 경남신용보증재단 49,300,000원 가압류, 경남은행 9,038,985원 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 황교진 | 본건 전부 | 2020.01.23 | 미상 | 미상 | 2026.03.26 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
황교진의 전입일 2020.01.23은 말소기준권리 2018.04.30보다 뒤입니다. 따라서 매수인에게 대항하는 임차권은 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 정확한 배당금액은 확정할 수 없습니다.
③ 회차별 배당 구조 — 2회 유찰부터 미배당 발생
신건 최저매각가는 감정가와 같은 222,000,000원입니다. 제공된 시나리오에서는 현재 회차와 1회 유찰 시 채권자 총 청구액 159,138,985원이 전액 배당되고, 2회 유찰로 매각가가 142,080,000원이 되면 19,848,105원의 미배당이 발생합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 222,000,000원 | 159,138,985원 | 0원 | 58,953,015원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 177,600,000원 | 159,138,985원 | 0원 | 15,174,615원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 142,080,000원 | 139,290,880원 | 19,848,105원 | 0원 | 0원 |
최저가가 내려가더라도 제공 시뮬레이션상 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 실질취득액은 각 회차의 매각가에 인수액 0원을 더한 금액입니다. 다만 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 실거래 근거는 이 분석에 사용하지 않으며, 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 222,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,908,000원 |
| 2. 근저당 · 남부새마을금고 | 100,800,000원 | 100,800,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 49,300,000원 | 49,300,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사경남은행 | 9,038,985원 | 9,038,985원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,953,015원 |
제공된 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 등기부에는 국 및 창원시 압류도 존재하며 그 채권액은 이 배당표에 금액으로 반영돼 있지 않습니다. 또한 남부새마을금고 근저당은 2018.05.09 변경등기가 있으므로 실제 배당은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 더마크원오피스텔 주변은 공동주택, 단독주택, 근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가됐고, 북서측으로 광로3류가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하5층·지상18층 건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 오피스텔 건부지로 이용 중이며 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로3류 접함 등의 사항이 기재돼 있습니다. 공시지가는 1,719,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 표시되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 2018.04.30 채권최고액 100,800,000원에서 2018.05.09 65,000,000원으로 변경된 기재와 실제 채권계산서를 확인하세요.
- 임차보증금·확정일자 확인. 황교진은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상이며 2026.03.26 배당요구를 했습니다.
- 세금 압류 확인. 국과 창원시의 압류가 등기돼 있으므로 실제 세금채권액과 배당 순위를 원본으로 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사와 감정 당시 폐문·부재로 내부 확인이 되지 않았습니다.
- 가격 판단 분리. 신건 최저가 222,000,000원과 매수인 인수 0원은 확인되지만, 그 자체만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
맺으며 — “권리는 단순, 확인사항은 명확”
이 물건의 말소기준은 2018.04.30 남부새마을금고 근저당이고, 이후 등기된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 황교진도 전입일이 2020.01.23이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리만 보면 복잡한 인수형 사건은 아닙니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 임차인, 내부 미확인, 근저당 변경등기와 배당표상 금액의 차이, 세금 압류의 실제 채권액이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 또한 현재는 신건 222,000,000원이므로 인수 0원이라는 사실과 가격 메리트는 별개로 봐야 합니다. 이 사건은 권리 위험보다 원본 대조와 실제 가격 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.
