창원지방법원 2026타경43. 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 62-11의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 소유자는 장범준이고, 2019.04.23 소유권을 취득한 날 주식회사신한은행이 채권최고액 480,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 같은 은행의 120,000,000원 근저당, 경남신용보증재단과 하나카드 주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 그러나 이 사건은 주거용 아파트처럼 등기 순위만 보고 끝내기 어렵습니다. 상가건물임대차 현황서에는 소유자의 배우자인 문선아가 임차인으로 등록돼 있고, 보증금과 차임은 확인되지 않았습니다. 또 매각물건명세서에는 인접토지와의 경계가 다소 불분명하여 명확한 위치·경계를 위해 측량이 요구된다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경43 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 중성동 62-11 · 불종거리로 53 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 대 · 165.3㎡ · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지 |
| 소유자 | 장범준 |
| 감정가 / 최저가 | 1,003,570,360원 / 1,003,570,360원 (신건) |
| 경매 채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2019.04.23 근저당이 말소기준
말소기준은 2019.04.23 접수된 주식회사신한은행의 채권최고액 480,000,000원 근저당입니다. 같은 은행의 2019.12.03 근저당과 2025.10.23 경남신용보증재단 가압류, 2026.01.05 하나카드 주식회사 가압류, 2026.03.16 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차등록 — 대항력은 없지만 보증금 확인 필요
| 임차등록인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 문선아 상가건물임대차 현황서상 소유자의 배우자 | 2019.09.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
문선아의 전입일은 2019.09.23으로 말소기준권리인 2019.04.23보다 늦습니다. 따라서 조사내용상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 차임은 미상이고, 상가건물임대차 현황서에는 2019.09.01.~2021.09.01. 임대차가 등록돼 있어 매각물건명세서와 임대차 원문을 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,003,570,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,435,704원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 4. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 21,726,063원 | 21,726,063원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 331,408,593원 |
채권 총액 659,726,063원은 현재 회차와 1회 유찰 시 전액 배당되는 시나리오입니다. 2회 유찰 시에는 총 26,263,883원의 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 소유자 잔여금은 변동될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,003,570,360원 | 659,726,063원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 802,856,288원 | 659,726,063원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 642,285,030원 | 633,462,180원 | 26,263,883원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 600,000,000원이고, 세 시나리오 모두 신청채권자는 600,000,000원을 배당받는 것으로 계산됩니다. 다만 동일 용도의 실거래 비교가격 없이 감정가와 유찰 시나리오만으로 가격 메리트를 단정하기는 어렵습니다.
⑤ 토지·현장 리스크
- 토지. 지목 대, 면적 165.3㎡, 토지이용상황 상업용이며 평지의 사다리형 토지입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구에 포함됩니다.
- 도로. 중로각지로 평가되어 있고 중로1류(폭 20m~25m), 소로3류(폭 8m 미만), 노외주차장에 접합니다.
- 공시지가. 1,787,000원/㎡입니다.
- 경계. 인접토지와의 경계가 다소 불분명하여 명확한 위치·경계 확인을 위해 측량이 요구됩니다.
- 매각범위. 토지와 건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2019.04.23 주식회사신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 임차등록 확인. 문선아의 전입일 2019.09.23과 임대차기간 2019.09.01.~2021.09.01., 보증금·차임 및 우선변제 여부를 확인하세요.
- 경계 측량. 인접토지와 경계가 다소 불분명하므로 실제 점유선과 법적 경계가 일치하는지 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 실제 위치와 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여가 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 회차 최저가는 1,003,570,360원이며, 동일 용도의 실거래 비교가격을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 현장 확인은 단순하지 않다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.23 주식회사신한은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 이유만으로 바로 가격 판단까지 끝낼 수는 없습니다. 상가건물임대차 현황서상 소유자의 배우자가 임차인으로 등록돼 있으나 보증금·차임이 미상이고, 인접토지와의 경계도 불분명해 측량이 요구됩니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소 여부보다 임대차 원문·현장 점유·경계의 실제 상태를 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
