창원지방법원 2026타경52. 마산회원구 구암동의 80초계지구연립주택 2동 1층 105호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용 중이며, 공부상 2동이 현황 외관에서는 나동으로 표시됩니다.

소유자 김윤호는 상속으로 취득한 지분과 이후 증여·매매로 취득한 지분을 합쳐 현재 전체 지분을 보유하고 있습니다. 2019년 허정식 명의의 근저당권이 설정됐고, 2022년 추가 근저당이 설정된 뒤 후순위 가압류가 이어졌습니다. 이번 경매는 허정식이 신청한 임의경매입니다.

등기상 권리 인수 구조는 비교적 단순하지만, 이 물건에서 실제로 확인해야 할 것은 점유자의 권원, 내부 상태, 하락하는 시세입니다. 예상배당에서도 채권액 전부를 충당하지 못하는 구조이므로 채권자의 미배당액과 매수인의 인수금액을 구분해서 볼 필요가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2019년 허정식 근저당

특히 2022.04.21 설정된 허정식의 추가 근저당은 김윤호가 추가 취득한 지분을 대상으로 하며, 채권최고액은 13,000,000원입니다. 앞선 2019년 근저당의 채권최고액 40,000,000원과 구분해 배당에서 반영합니다.

과거에는 지분별 강제경매와 압류 이력이 여러 차례 있었지만, 기존 경매취하 또는 매각 과정에서 관련 등기가 말소됐습니다. 현재 인수 판단에서는 이미 말소된 과거 권리와 실제 존속하는 권리를 구분하는 것이 중요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없으나 보증금 미상

실제 점유자 1명 · 현황조사 및 매각물건명세서 기준. 전입일은 말소기준권리보다 늦으며 보증금·확정일자·임대관계는 확인되지 않았습니다.

따라서 이 물건을 단순히 '임차인 없음' 또는 '명도 부담 없음'으로 평가해서는 안 됩니다. 매수인 인수금액 추정치 0원과 실제 점유자 1명 존재는 서로 다른 사실입니다. 낙찰 이후에는 인도 및 점유 이전을 위한 절차와 협의가 필요할 수 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 하락 추세

이 물건의 최저매각가는 64,000,000원입니다. 유성 단지의 거래자료 중 가장 최근 거래는 2025년 12월 69,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 69,000,000원입니다.

전체 거래 평균은 73,000,000원이지만, 이 수치에는 과거 거래가 포함됩니다. 특히 최근 거래 수준이 이전 기간 대비 6.8% 하락했으므로 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 비교해야 합니다.

최근 거래와 최저가의 차이는 5,000,000원입니다. 비교표본의 면적은 47.54㎡로 대상 물건의 46.64㎡와 차이가 있으며, 최근 거래는 2층인 반면 대상은 1층입니다. 층·면적·내부 상태에 따른 개별 가격 차이를 검토해야 합니다.

또한 최근 12개월 거래는 1건에 불과합니다. 최신 시세를 반영하기에는 유용하지만, 거래표본이 적어 안정적인 시장가격을 확정하기는 어렵습니다. 최근 거래 시점 이후 추가 거래 여부도 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 64,000,000원 가정)

집행비용 1,552,000원은 추정치입니다. 채권액은 근저당 채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확인사항은 남는다

유찰이 진행되면 최저매각가는 64,000,000원 → 51,200,000원 → 40,960,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 제공된 추정상 매수인 인수금액은 어느 회차에서도 0원입니다.

다만 유찰 시나리오는 실제 유찰이 확정됐다는 뜻이 아닙니다. 현재 매각기일의 최저가는 64,000,000원입니다. 단지의 과거 경매 평균 유찰 횟수는 0.0회로, 유찰이 반드시 발생한다고 전제할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 마산회원구 구암동의 공동주택·단독주택·근린시설 혼재 지역에 소재합니다.
• 교통. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐으며, 단지 서측과 북측에 도로가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 1층 105호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽과 천정은 벽지, 창호는 샤시창호로 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치돼 있습니다. 다만 내부 현장 확인이 이루어지지 않아 실제 작동 상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 공동주택 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 830,400원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역(전부제한)에 해당하며 소로1류 도로에 접합니다.
• 건물명 확인. 등기 및 제시목록의 2동과 현황 외관의 나동 표시를 대조해야 합니다.
• 건물 하자. 위반건축물로 분류되지는 않았지만 내부 미확인 상태이므로 이를 내부 하자 없음으로 해석해서는 안 됩니다.
• 환금성. 42세대 규모의 소규모 연립주택이며 준공일은 1981.12.16입니다. 확인된 거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건으로 매도 가능 가격을 판단할 때 표본 부족과 노후도를 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 점유자 확인. 김윤식이 본건 전부를 점유하고 있습니다. 소유자의 동생이라는 관계만으로 무상거주라고 단정하지 말고 임대차계약 및 실제 점유 권원을 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 대항력은 없는 것으로 분류되지만 임대관계와 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 명도 계획. 매수인 인수 추정액이 0원이더라도 점유자가 존재하므로 인도 협의 및 필요한 절차를 고려해야 합니다.
• 건물 동일성. 공부상 2동과 현황 나동의 표시를 대조하고 실제 매각 대상인 1층 105호를 확인하세요.
• 내부 확인. 내부 조사 미실시 상태입니다. 누수·설비·마감 상태 등 수리비에 영향을 주는 사항을 확인할 필요가 있습니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 7,300만원이 아닌 최근 거래 6,900만원을 우선 참고하세요. 최근 시세 하락률 -6.8%도 가격 판단에 반영해야 합니다.
• 비교 거래 조건. 최근 거래는 47.54㎡·2층이며 대상은 46.64㎡·1층입니다. 면적·층·상태 차이를 감안해 비교하세요.
• 관리비 및 추가 비용. 체납 관리비, 취득 관련 비용, 명도비, 수리비 등을 확인해 최종 취득비용을 계산하세요.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 5,356,064원은 매수인 인수액이 아닙니다. 최종 매각조건과 인수 여부를 원본 서류에서 다시 확인하세요.
• 매각기일 확인. 2026.10.01 매각 예정입니다. 입찰 전 기일 변경·취하·정지 여부와 매각물건명세서 및 등기사항 변동을 확인하세요.

맺으며 — “최근 시세보다 낮다”와 “안전하게 싸다”는 다르다

이 물건은 말소기준 근저당과 후순위 권리가 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 등기상 권리구조만 보면 인수 부담이 크지 않은 유형입니다.

그러나 소유자의 동생이 점유하고 있고, 보증금·임대관계·내부 상태는 확인되지 않았습니다. 여기에 최근 거래는 1건에 불과하고, 시세 추세도 -6.8%입니다.

최저가 6,400만원은 최근 거래가 6,900만원의 92.8%로 가격 차이는 존재합니다. 다만 이 차이가 노후도·내부 수리비·점유 이전 비용 및 하락 추세를 충분히 보상하는지는 별도 검토가 필요합니다.

결론적으로 권리 인수는 0원으로 추정되지만, 점유와 내부 상태 확인 전에는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 최근 거래를 기준으로 보수적으로 가격을 검토하고, 건물 동일성·점유관계·내부 상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 중요합니다.