창원지방법원 2026타경67. 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 대동이미지아파트 206동 5층 501호입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 20층 건물 내 5층입니다. 현재 확인된 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.18. 롯데카드 주식회사 가압류 8,761,232원이고, 이후 케이비국민카드·삼성카드·메리츠캐피탈 가압류와 2026.04.08. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
가격 쪽은 별도로 봐야 합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 193,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적대 최근 12개월 실거래 평균은 183,571,428원이고, 최저가는 그 평균의 105.1%입니다. 최신 2026.07 거래도 193,000,000원으로 신건 최저가와 같습니다. 여기에 최근 거래 흐름이 이전 구간 대비 -4.0%이므로, 과거 거래 전체 평균만 보고 가격을 긍정적으로 평가하기보다 최근 시세를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경67 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 삼계리 260 대동이미지아파트 206동 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 광려로 29 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 철근콘크리트조 20층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 문수혁 |
| 감정가 / 최저가 | 193,000,000원 / 193,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 166,909,070원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 경매 기준 인수 0원
임차인 없음. 예상배당에서 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 현재 경매의 말소기준으로 정리된 2025.12.18. 롯데카드 가압류 이후 케이비국민카드·삼성카드·메리츠캐피탈의 각 가압류와 2026.04.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 105.1%
대동이미지2단지 동일 면적대의 비교 표본은 12건이며, 전체 평균은 186,750,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 7건의 평균은 183,571,428원이고, 최신 거래는 2026.07 193,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -4.0%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 85.0㎡ | 7 | 193,000,000원 |
| 2026.04 | 84.93㎡ | 16 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 17 | 185,000,000원 |
| 2026.01 | 84.93㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2025.12 | 84.93㎡ | 12 | 203,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 19 | 173,000,000원 |
| 2025.08 | 84.93㎡ | 12 | 171,000,000원 |
| 2025.06 | 84.93㎡ | 11 | 173,000,000원 |
| 2025.04 | 84.93㎡ | 16 | 174,000,000원 |
| 2025.02 | 85.0㎡ | 16 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 84.93㎡ | 7 | 189,000,000원 |
| 2024.04 | 85.0㎡ | 15 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 7건 | 183,571,428원 |
전체 12건은 171,000,000원~220,000,000원 범위이고 전체 평균은 186,750,000원입니다. 하지만 최근 12개월 평균은 그보다 낮은 183,571,428원이고 최근 추세 역시 -4.0%입니다. 현재 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.1%이므로, 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 193,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,502,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 8,761,232원 | 8,761,232원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 16,276,649원 | 16,276,649원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 20,523,126원 | 20,523,126원 |
| 5. 가압류 · 메리츠캐피탈 주식회사 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 123,936,993원 |
가압류 채권 합계 65,561,007원은 현재 가정 매각가에서 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여는 123,936,993원으로 계산되어 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 회차별 가격 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 193,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 154,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 123,520,000원 | 0원 | 0원 |
현재 단지 경매통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 단지의 다회유찰 사례를 그대로 적용할 수는 없습니다. 다만 가격 자체만 비교하면 현재 신건 193,000,000원은 최근 시세 평균보다 높은 반면, 제공된 회차 시나리오에서는 1회 유찰 시 154,400,000원, 2회 유찰 시 123,520,000원으로 낮아집니다. 어느 회차에서도 예상 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광려초등학교 남측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 위치 및 대중교통 운행횟수 등을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 대로, 서측으로 중로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 일단의주택단지조성사업지역에 해당합니다. 공시지가는 645,100원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 20층 건물 내 5층으로 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 개별난방 설비가 되어 있습니다.
- 단지·거래. 대동이미지2단지는 540세대, 2003.12.19 준공이며 동일 면적대 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준 확인. 현재 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 평균 183,571,428원의 105.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간은 이전 구간 대비 -4.0%이므로 과거 전체 평균만으로 응찰가를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나 현재 확인된 임차인은 없습니다. 입찰 전 현황과 원본 서류를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 최신 등기 변동을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 내부 상태가 핵심
현재 자료 기준 이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리 측면보다 더 눈에 띄는 것은 가격입니다. 신건 최저가 193,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 183,571,428원의 105.1%이고, 최신 거래 193,000,000원과 같은 수준입니다. 최근 추세도 -4.0%이므로 현재 가격에 할인 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 여기에 내부 확인이 되지 않았다는 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 인수 위험보다는 최근 시세 대비 응찰가격과 실제 내부 상태 확인입니다.
