창원지방법원 2026타경20021. 창원시 마산합포구 월영동의 마린애시앙부영 123동 15층 1501호, 전용 84.9463㎡ 아파트입니다. 소유자 박동국이 2020.10.31 매매를 원인으로 2021.01.15 소유권을 이전받았으며, 당시 등기된 거래가액은 303,000,000원입니다. 같은 날 경남은행의 채권최고액 198,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 경남은행의 추가 근저당권과 여러 가압류·압류가 등기됐고, 채권자 이순제의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 383,000,000원입니다. 최근 실거래 평균과 비교하면 가격상 차이가 있으나, 실내 상태와 실제 점유·임대관계가 확인되지 않았다는 점을 별도 위험으로 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 경남은행 근저당

말소기준은 2021.01.15 설정된 경남은행의 을구 1번 근저당권입니다. 경남은행의 추가 근저당권(을구 4번), 오케이저축은행·경남신용보증재단·인성루브의 가압류, 국가의 압류와 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후에 등기된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

범우케미칼의 근저당권 70,000,000원과 광우의 근저당권 60,000,000원은 이미 등기부상 말소된 권리이므로 현재 유효한 채무나 매수인 인수액에 중복 합산하지 않습니다. 등기상 매수인 인수 예정 금액은 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래 평균의 92.5%

마린애시앙부영 동일 면적대의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 전용 84.95㎡와 84.99㎡ 거래를 포함하며, 비교 대상의 전용면적은 본건 84.9463㎡와 유사합니다. 거래 시기는 2026년 8~9월입니다.

최근 거래 최저가는 384,000,000원, 최고가는 440,000,000원, 최근 12개월 평균은 414,166,666원입니다. 최신 거래가는 410,000,000원입니다.

본건 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 평균보다 31,166,666원 낮으며, 평균 대비 가격 비율은 92.5%입니다. 최신 거래가와 비교해도 27,000,000원 낮고, 제공된 거래 표본의 최저가보다도 1,000,000원 낮습니다. 신건임에도 최근 실거래 기준으로 가격상 차이가 확인되는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 383,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액, 가압류는 청구금액을 기준으로 반영했으며 집행비용은 추정치입니다. 국세 압류 관련 조세채권액과 배당 우선순위는 반영되지 않았으므로 실제 법원의 배당표와 차이가 발생할 수 있습니다.

제공된 배당 시뮬레이션 기준: 채권 합계 383,249,046원 · 채권자 배당 합계 376,838,000원 · 미배당 6,411,046원 · 소유자 잔여 0원. 집행비용은 추정치이며, 국세 관련 우선배당과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당 채권최고액과 실제 피담보채무액은 다를 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

현재는 유찰 이력이 없는 신건입니다. 제공된 회차별 시뮬레이션에서 매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액은 증가하지만, 등기상 매수인 인수 예상액은 모든 회차에서 0원으로 계산됩니다.

회차별 금액은 시나리오이며 실제 유찰이나 변경기일을 의미하지 않습니다. 향후 최저매각가격 및 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 미확인 임차인이나 별도 인수 사유가 발견되면 실질취득금액을 다시 계산해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마산고운초등학교 동측에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지·공동주택·단독주택·근린상가 등으로 형성된 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 대중교통상황 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 본건 남동측·북서측·남서측으로 대로에 접하고 북동측으로 중로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 28층 건물 중 15층입니다. 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 및 일반공업지역 관련 지정, 월영동 부영아파트 지구단위계획구역, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 4,298세대 단지로, 동일 면적대에서 2026년 8~9월 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가 범위는 384,000,000~440,000,000원으로 차이가 있으므로 실제 매도 가능 가격은 본건의 층·향·내부 상태 등을 함께 고려해야 합니다.
• 내부 확인. 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부 관찰과 통상적인 이용상황을 고려해 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 확인. 현재 최저가 383,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 92.5%입니다. 실제 응찰가가 상승하면 평균 대비 가격 차이가 줄어드므로 낙찰가 기준으로 실질취득금액을 재산정해야 합니다.
• 현장 재방문. 내부 미확인 상태입니다. 실내 마감·누수·설비 상태 등과 추가 수리 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차계약과 보증금, 대항력·우선변제권 여부를 확인해야 합니다.
• 국세 압류. 마산세무서장 관련 압류의 실제 체납세액과 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다. 배당 추정액을 확정 배당액으로 해석하지 않아야 합니다.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건에서도 채권자 미배당 6,411,046원이 발생하는 추정 구조입니다. 후순위 채권의 미배당이 매수인 인수로 전환되는 것은 아니지만, 인수 예외 사유가 없는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 미납 관리비의 공용부분 관련 부담 여부와 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차 및 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 매각기일 및 매각조건을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “최근 시세보다 낮지만, 내부와 점유는 확인해야 한다”

이 물건은 2021년 경남은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기상 권리가 소멸하는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

가격 측면에서는 최저가 383,000,000원이 최근 12개월 평균 414,166,666원의 92.5%로, 최신 거래가보다도 낮습니다. 신건에서 실거래 기준 가격상 차이가 확인됩니다.

다만 내부 확인 불가·임대관계 미상·국세 압류라는 확인 과제가 남습니다. 국세 압류는 등기상 소멸 예정이지만 실제 배당에는 영향을 줄 수 있고, 확인되지 않은 점유·임대관계는 명도 부담 및 인수 가능성 판단에 영향을 줄 수 있습니다. 따라서 등기상 인수 0원이라는 분석과 실제 취득비용의 확정은 별개의 문제입니다. 입찰 전 원본 서류와 현장 상태를 확인하고, 예상 수리비·명도비·취득 부대비용을 반영한 가격을 기준으로 판단해야 합니다.