창원지방법원 2026타경20041. 중앙마린파이브아파트 105동 4층 403호로, 감정평가상 아파트 용도입니다. 등기상 소유자는 배철호·이영애 각 2분의 1 공유이고, 현재 말소기준권리는 2024.03.19. 설정된 용주새마을금고 근저당권 282,000,000원입니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부주식회사입니다.
말소기준권리 뒤에는 신용보증기금 가압류 17,416,685원, 삼성카드주식회사 가압류 15,768,316원, 그리고 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고는 없고 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20041 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 322 중앙마린파이브아파트 105동 4층403호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9754㎡ · 28층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 배철호 2분의 1 · 이영애 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 260,370,985원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인이 인수하는 것으로 계산된 금액도 0원입니다. 2024.03.19. 용주새마을금고 근저당권이 말소기준이며, 이후 신용보증기금·삼성카드주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 한화생명보험주식회사와 주식회사오케이저축은행 근저당권은 이미 등기부상 말소돼 있습니다.
② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 최신 거래와는 근접
중앙마린파이브아파트 동일 평형의 최근 실거래는 12건이고, 최근 12개월 평균은 320,583,333원입니다. 현재 최저매각가 303,000,000원은 이 평균의 94.5%입니다. 실거래 범위는 290,000,000원~340,000,000원이며, 최신 거래는 2026.08. 305,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.68㎡ | 10 | 305,000,000원 |
| 2026.08 | 84.68㎡ | 23 | 340,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 18 | 330,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 20 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 23 | 327,000,000원 |
| 2026.05 | 84.68㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 2026.03 | 84.68㎡ | 21 | 330,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 5 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.68㎡ | 7 | 290,000,000원 |
| 2026.03 | 84.68㎡ | 27 | 340,000,000원 |
| 2026.02 | 84.68㎡ | 13 | 325,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 22 | 330,000,000원 |
| 평균 | 84.9754㎡ | 12건 | 320,583,333원 |
평균만 놓고 보면 최저가는 최근 시세보다 낮습니다. 다만 동일 표본 안에서도 290,000,000원 거래가 존재하고, 가장 최근 거래인 2026.08. 거래가 305,000,000원이어서 현재 최저가와의 차이는 크지 않습니다. 따라서 신건 가격을 단순히 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵고, 층·향·내부 상태를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 2. 근저당권 · 용주새마을금고 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 17,416,685원 | 15,958,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 15,768,316원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 315,185,001원 중 예상 배당액은 297,958,000원, 미배당은 17,227,001원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 303,000,000원 | 297,958,000원 | 17,227,001원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 242,400,000원 | 238,206,400원 | 76,978,601원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 193,920,000원 | 190,405,120원 | 124,779,881원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차별 가격 변화는 매수인의 권리 인수 부담보다 응찰가격 자체에 직접 영향을 주는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 회원천삼거리 서측 인근으로 근린생활시설·업무시설·아파트단지 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 28층 건물 내 4층 403호이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 남동측·북동측 약 12미터 내외, 남서측·북서측 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,294,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 중앙마린파이브아파트는 536세대이고 준공일은 2014.07.31.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 내부 확인. 폐문부재로 내부 확인이 곤란했던 물건이므로 실제 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자를 재확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최근 12건 평균 320,583,333원 대비 최저가는 94.5%지만 최신 거래 305,000,000원과 거의 비슷한 수준입니다.
- 저가 거래 확인. 최근 실거래 중 290,000,000원 사례도 있으므로 평균값 하나만으로 응찰가를 정하지 않는 것이 중요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리, 근저당권 이전, 가압류 및 경매개시결정의 최신 등기 상태를 입찰 전 원본으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 평균 대비 할인은 있지만, 현장 확인이 승부처
이 물건은 권리관계보다 가격과 실제 현장 상태가 더 중요한 사건입니다. 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하고 예상 인수액도 0원입니다. 가격은 최근 12건 평균 320,583,333원 대비 303,000,000원으로 94.5% 수준이지만, 최신 거래 305,000,000원과는 거의 붙어 있습니다. 동시에 감정평가 당시 내부를 확인하지 못했고 임대관계도 미상입니다. 따라서 평균 대비 할인율만 보는 것보다 실제 점유·내부 상태와 290,000,000원~340,000,000원 사이의 실거래 편차를 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
