창원지방법원 2026타경20070. 진스빌 2층 206호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김혜경이며, 2014.11.12. 동부새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 채권최고액은 139,200,000원이고 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인이 떠안을 금액은 배당 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
다만 이 물건의 난도는 등기보다 현황에 있습니다. 공부상 용도는 사무소이지만 감정 당시 206호와 207호를 일체로 금은동노래방으로 사용 중이었고, 두 호실을 경계벽체 구분 없이 통합해 이용하고 있었습니다. 출입문도 외관상 207호 쪽 한 곳으로 조사돼 실제 사용구획과 출입구, 경계 상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20070 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10 진스빌 2층 206호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 노래방(금은동노래방) |
| 소유자 | 김혜경 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 136,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동부새마을금고 / 123,066,100원 |
| 말소기준권리 | 2014.11.12. 동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 139,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 소유권은 2014.11.12. 김혜경에게 이전됐고 같은 날 설정된 동부새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2026.02.20. 동부새마을금고가 임의경매를 신청했고, 이후 진스빌상가 아파트 입주자 자치운영회의 가압류와 창원시 압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 숫자상 84.5%, 그러나 비교면적이 다르다
진스빌 실거래 자료는 5건이 확인되며 모두 거래면적 84.71㎡입니다. 반면 시세 비교의 대상면적은 50.22㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 136,000,000원이 최근 12개월 평균 161,000,000원의 84.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.02 | 84.71㎡ | 4 | 161,000,000원 |
| 2023.07 | 84.71㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2022.04 | 84.71㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 2022.03 | 84.71㎡ | 3 | 185,000,000원 |
| 2021.11 | 84.71㎡ | 5 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | 84.71㎡ | 5건 | 183,200,000원 |
최근 12개월 거래는 2025.02.의 161,000,000원 1건이고, 이전 거래 대비 최근 추세는 -14.7%입니다. 전체 평균 183,200,000원보다 최근 거래가격이 낮아진 흐름이므로 과거 평균을 근거로 낙찰가를 높게 잡는 것은 적절하지 않습니다. 더구나 이번 물건은 거래면적이 맞지 않고 공부상 사무소·현황 노래방인 근린시설이므로 아파트처럼 단순한 평형 비교가 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,704,000원 |
| 2. 근저당 · 동부새마을금고 | 139,200,000원 | 133,296,000원 |
| 3. 가압류 · 진스빌상가 아파트 입주자 자치운영회 | 4,391,640원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총 청구액 143,591,640원 중 133,296,000원이 배당되고 10,295,640원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 136,000,000원 | 133,296,000원 | 10,295,640원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 108,800,000원 | 106,476,800원 | 37,114,840원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 87,040,000원 | 85,073,280원 | 58,518,360원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 다만 가격이 내려간다는 사실 자체와 이 물건의 적정가치는 별개입니다. 근린시설의 실제 사용구획·영업 상태·점유와 비교 가능한 거래를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 진스빌 인근은 공동주택·학교·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 현황 이용. 206호와 207호를 일체로 금은동노래방으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 11층 건물의 2층이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)이며 남동측과 남서측으로 도로가 소재합니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지로 상업용 건부지이며 공시지가는 1,527,000원/㎡입니다.
- 단지규모. 진스빌은 36세대이며 준공일은 2003.06.19.입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 206호·207호 일괄 이용 상태. 매각물건명세서상 일괄매각이며 두 호실을 경계벽 없이 통합 이용 중입니다. 실제 경계와 출입구, 각 호실의 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 사무소이지만 현황은 노래방입니다. 현재 용도와 관련된 원상회복·영업 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상으로 평가됐습니다. 현재 영업주체와 점유자를 직접 확인해야 합니다.
- 상가임대차 현황서. 206호에 소유자가 임차인으로 등록된 이력이 있으므로 현행 점유·임대차 관계와의 연결 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026년 2월말까지 약 5,100,000원 정도 연체된 것으로 조사됐습니다. 실제 납부현황과 승계 범위를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 시세 표본은 84.71㎡ 거래이고 대상면적은 50.22㎡로 일치하지 않습니다. 84.5% 수치를 그대로 할인율로 사용하지 않는 것이 중요합니다.
- 최근 추세. 최근 거래는 161,000,000원이고 이전 거래 대비 추세는 -14.7%입니다. 과거 전체 평균 183,200,000원보다 최근 가격 흐름을 우선해서 봐야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현황 확인이 더 중요한 물건
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 동부새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건을 단순한 ‘인수 없는 근린시설’로만 보면 핵심을 놓칠 수 있습니다.
206호와 207호가 실제로 하나의 노래방처럼 사용되고 있고 출입문도 207호 쪽 한 곳이며, 공부상 용도와 현황도 다릅니다. 관리비 약 5,100,000원 연체 조사, 내부 미확인, 과거 소유자 임차인 등록 이력까지 있어 현장 확인 비중이 높습니다. 가격 역시 최저가가 최근 거래의 84.5%로 표시되지만 비교면적이 달라 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다. 이 사건은 권리 자체보다 실제 사용구획·점유·관리비·동일 조건 가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
