창원지방법원 2026타경20090. 창원시 마산합포구 해운동 두산아파트 304동 3층 303호, 전용 84.84㎡ 아파트입니다. 소유자 이우정은 2021.06.04 증여를 원인으로 2021.06.08 소유권을 취득했습니다. 현재 등기상 말소기준은 2025.11.11 우리금융캐피탈 주식회사의 가압류 12,578,866원입니다. 이후 강제경매개시결정, 국 압류, 소상공인시장진흥공단 및 경남신용보증재단 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후 권리는 정리되는 전형적인 강제경매 구조입니다. 그러나 말소기준보다 먼저 전입한 임차인이 있다는 점에서 단순한 ‘인수 0원’ 사건으로 보면 안 됩니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 최수직이 본건 전부를 점유하는 것으로 기재되고, 2026.03.06 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 해운동 49 두산아파트 304동 3층303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.84㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 · 18층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 이우정 · 2021.06.04 증여, 2021.06.08 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 우리금융캐피탈주식회사 / 13,344,360원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 두산3 · 594세대 · 1995.10.30 준공 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도 확인
현재 경매의 말소기준은 2025.11.11 가압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정, 2026.03.17 국 압류, 2026.03.24 소상공인시장진흥공단 가압류, 2026.04.07 경남신용보증재단 가압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 반면 임차인 최수직의 전입일은 2024.11.05로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 대항력을 확정적으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최수직 | 본건 전부 | 2024.11.05 | 미상 | 미상 | 2026.03.06 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
보증기관이나 대위변제 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 확인됩니다. 전입일 자체는 2024.11.05로 말소기준 2025.11.11보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 보증금 규모와 우선변제 범위를 계산할 수 없습니다. 따라서 낙찰가와 별개로 승계 가능 금액이 추가될 수 있다는 전제에서 입찰가를 검토해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균보다 높다
두산3 동일 면적 84.84㎡ 최근 실거래 12건의 평균은 195,375,000원입니다. 현재 최저가 213,000,000원은 이 평균의 109.0%입니다. 즉 임차인 승계 위험을 전혀 반영하지 않아도 신건 최저가 자체가 최근 평균보다 높은 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2026.08 | 84.84㎡ | 6 | 224,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 9 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 9 | 246,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 11 | 197,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 9 | 203,000,000원 |
| 2026.06 | 84.84㎡ | 2 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 84.84㎡ | 10 | 189,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 9 | 160,500,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 5 | 180,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 평균 | 84.84㎡ | 12건 | 195,375,000원 |
거래 범위는 160,500,000원~246,000,000원으로 편차가 큽니다. 최신 거래로 제시된 2026.08 거래가는 162,000,000원이며, 같은 2026.08에도 6층 224,000,000원 거래가 함께 있습니다. 개별 층·상태 차이를 고려해야 하지만, 최근 12개월 평균과 비교할 때 현재 최저가 213,000,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 2. 갑구 15번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 12,578,866원 | 12,578,866원 |
| 3. 갑구 16번 경매개시결정 · 우리금융캐피탈주식회사 | 13,344,360원 | 13,344,360원 |
| 4. 갑구 20번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 7,986,459원 | 7,986,459원 |
| 5. 갑구 21번 가압류 · 경남신용보증재단 | 18,541,661원 | 18,541,661원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 156,766,654원 |
위 배당안은 213,000,000원 매각을 가정한 수치입니다. 임차인 보증금과 국세 압류액은 확정할 수 없어 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 특히 갑구 16-1에는 강제경매개시결정이 “15번 가압류의 본압류로의 이행”이라고 기재되어 있어, 갑구 15번 가압류와 갑구 16번 경매개시결정 채권의 실제 배당관계는 원본 배당요구 자료에서 중복 여부를 반드시 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 해운중학교 북측 인근으로 아파트단지, 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 남동측 대로에 접하고 북동측·북서측·남서측으로 소로에 접합니다.
- 용도·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,184,000원/㎡입니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 단지 거래. 594세대, 1995.10.30 준공 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 160,500,000원부터 246,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 최수직의 보증금이 핵심입니다. 보증금 규모를 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
- 대항요건 확인. 2024.11.05 전입 외에 실제 점유와 전입 유지 여부를 확인해 대항력 성립 여부를 최종 판단해야 합니다.
- 확정일자·배당 확인. 확정일자와 실제 배당액에 따라 낙찰 후 미배당 보증금 승계 범위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 현재 최저가 213,000,000원은 최근 12개월 평균 195,375,000원의 109.0%입니다. 실질취득비용 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
- 배당 중복 확인. 갑구 16-1에 15번 가압류의 본압류 이행이라고 기재되어 있으므로 우리금융캐피탈 관련 채권이 실제 배당에서 어떻게 정리되는지 확인해야 합니다.
- 국세 압류 확인. 2026.03.17 국 압류가 존재하므로 실제 배당 전 세액과 배당관계를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사시 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했던 물건입니다. 감정평가도 외부관찰과 통상적 이용상황을 고려했습니다.
맺으며 — “2.13억이 끝값이라고 보면 안 된다”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 현재 최저가 213,000,000원 자체가 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 195,375,000원의 109.0%라는 점입니다. 신건 단계에서 가격 할인은 없습니다. 둘째, 말소기준보다 앞선 2024.11.05 전입 임차인이 있으면서 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다.
따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수를 0원으로 확정할 수 없습니다. 213,000,000원은 실질취득비용의 하한에 가깝고, 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실제 총취득부담은 더 높아질 수 있습니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다 임차보증금 확인과 실질취득비용 검증이 먼저인 사건입니다.
