🏷 109.3% 📉 -6.9% 🧾 0원 🏦 85,800,000원
창원지방법원 2026타경20097. 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리의 동남타운 11층 1112호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물의 11층입니다. 현재 소유자는 강미경입니다. 등기 흐름의 핵심은 2014.06.12. 설정된 주식회사경남은행 근저당 채권최고액 85,800,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤에 붙은 서울보증보험 가압류와 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 권리관계가 단순하다는 사실과 가격이 유리하다는 사실은 별개입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 102,000,000원이고, 최근 12개월 동일 평형 실거래 평균은 93,333,333원입니다. 최신 거래도 98,000,000원이므로 현재 회차 가격은 두 기준 모두를 웃돕니다. 특히 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세가 -6.9%인 만큼, 전체 12건 평균 98,500,000원보다 현재 최저가가 조금 높은 정도라는 이유만으로 가격을 유리하게 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20097 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡리 196 동남타운 11층 1112호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 상곡로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건 중 11층 1112호 |
| 소유자 | 강미경 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 83,757,091원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 2014년 근저당이 말소기준
현재 소유권은 2003.09.24. 강미경에게 이전됐습니다. 과거 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2014.06.12. 주식회사경남은행 근저당 85,800,000원입니다. 이 근저당은 2025.11.11. 한국자산관리공사로 이전됐고, 2026.02.19. 한국자산관리공사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 말소기준 이후의 서울보증보험 가압류와 압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로는 109.3%
동남타운 동일 평형 기준면적은 59.981㎡이고, 비교 가능한 실거래는 12건입니다. 전체 12건 평균은 98,500,000원이지만 가격 판단에서는 최근 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 3건 평균은 93,333,333원, 최신 거래는 2026.07. 98,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.98㎡ | 11 | 98,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 2 | 92,000,000원 |
| 2024.10 | 59.98㎡ | 3 | 96,000,000원 |
| 2024.01 | 59.98㎡ | 13 | 111,000,000원 |
| 2023.12 | 59.98㎡ | 11 | 102,000,000원 |
| 2023.08 | 59.98㎡ | 15 | 102,000,000원 |
| 2023.07 | 59.98㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2023.05 | 59.98㎡ | 2 | 98,000,000원 |
| 2023.04 | 59.98㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2023.03 | 59.98㎡ | 13 | 96,000,000원 |
| 2023.03 | 59.98㎡ | 12 | 97,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.98㎡ | 3건 | 93,333,333원 |
현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균의 109.3%입니다. 최신 실거래 98,000,000원보다도 높습니다. 최근 구간과 이전 구간의 가격 추세는 -6.9%이므로, 과거 111,000,000원 거래까지 포함된 전체 평균만 보고 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 2. 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 85,800,000원 | 85,800,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 224,940,000원 | 13,972,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 310,740,000원 중 예상 배당액은 99,772,000원, 미배당액은 210,968,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상일초등학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 아파트 내 주차장까지 차량 출입이 자유롭고 대중교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 15층 건물이며 외벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 섀시창 구조입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지권의 목적인 토지는 평지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구이며 중로2류에 접합니다. 공시지가는 591,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 동남타운은 150세대이고 준공일은 1996.04.17입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 98,500,000원보다 최근 12개월 평균 93,333,333원과 최신 거래 98,000,000원을 우선해서 가격을 비교해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 -6.9%이므로 현재 최저가 102,000,000원을 저렴한 가격으로 전제하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 이용상황과 관리상태를 재확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인 목록은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기록되어 있으므로 실제 점유관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건이 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 회차별 가격 재검토. 제공된 시나리오는 신건 102,000,000원, 1회 유찰 81,600,000원, 2회 유찰 65,280,000원입니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장확인이 핵심
이 사건의 등기 구조는 비교적 선명합니다. 2014.06.12. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 현재 신건 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 93,333,333원의 109.3%이고, 최신 거래 98,000,000원보다 높습니다. 최근 가격 추세도 -6.9%입니다.
따라서 현재 회차의 핵심 위험은 선순위 권리 인수보다 가격에 있습니다. 여기에 임대관계가 미상이고 내부 확인도 이뤄지지 않았으며, 당해세 여부에 따라 실제 배당표가 달라질 수 있습니다. 권리 구조는 단순하지만 신건 가격은 최근 시세 이상이므로, 가격과 점유·내부상태를 분리해서 확인해야 하는 물건입니다.
