창원지방법원 2026타경20119. 창원메트로시티석전 102동 4층 403호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 31층 건물 내 4층이며 동일 단지 실거래 비교 면적은 84.94~85.0㎡입니다. 소유자는 유경화이고, 2020.12.14. 소유권이전 당시 거래가액은 323,600,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 시세보다 낮다”는 데 있지 않습니다. 제공된 말소기준권리는 2024.09.11. 씨피크라우드대부주식회사 근저당권 30,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2024.06.14. 설정의 전세권 5,000,000원이 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 가격 비교도 최저가 516,000,000원만 보는 대신 이 5,000,000원을 더한 521,000,000원을 보수적인 실질취득금액으로 놓고 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20119 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 300 창원메트로시티석전 102동 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 31층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 유경화 · 2020.12.14. 소유권이전 · 거래가액 323,600,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 516,000,000원 / 516,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 322,602,740원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 500만원 선순위 전세권이 핵심
말소기준권리는 2024.09.11. 설정된 씨피크라우드대부주식회사 근저당권 30,000,000원입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정, 창원시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
반면 2024.06.14. 설정된 씨피크라우드대부주식회사 전세권 5,000,000원은 말소기준권리보다 앞서며, 등기 권리판정상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리입니다. 전세권 범위는 건물 전부이고 존속기간은 2024.06.14.~2026.06.13.로 기재되어 있습니다. 존속기간이 지났다는 사실만으로 등기상 권리가 자동 말소된 것으로 보아서는 안 되므로, 입찰 시점의 실제 말소 여부를 원본 등기로 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 5.21억으로 본다
창원메트로시티석전 동일 면적대의 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 8월까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 564,791,666원, 최신 거래는 2026.08. 610,000,000원입니다. 신건 최저가 516,000,000원은 최근 12개월 평균의 91.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.94㎡ | 20 | 610,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 16 | 618,000,000원 |
| 2026.07 | 85.0㎡ | 21 | 615,000,000원 |
| 2026.06 | 85.0㎡ | 23 | 599,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 10 | 545,000,000원 |
| 2026.04 | 85.0㎡ | 11 | 582,500,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 1 | 505,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 16 | 579,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 24 | 544,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 23 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 564,791,666원 |
실거래 범위는 490,000,000원~618,000,000원입니다. 최저가만 보면 평균 대비 91.4%지만, 선순위 전세권 5,000,000원을 인수한다고 보수적으로 계산한 실질취득 521,000,000원은 최근 12개월 평균보다 43,791,666원 낮고, 평균의 약 92.3%입니다. 최신 거래 610,000,000원과 비교해도 실질취득금액이 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 516,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,560,000원 |
| 을구 3번 전세권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 씨피크라우드대부주식회사 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 473,440,000원 |
제공된 배당 시뮬레이션은 전세권 5,000,000원을 배당하는 구조로 계산되어 있습니다. 다만 등기 권리판정에서는 이 전세권이 말소기준권리 이전 권리이며 매각으로 소멸하지 않는 것으로 표시되어 있으므로, 입찰가 판단에서는 보수적으로 5,000,000원 인수를 별도 반영했습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 가정입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 516,000,000원 | 35,000,000원 | 473,440,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 412,800,000원 | 35,000,000원 | 371,272,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 330,240,000원 | 35,000,000원 | 289,816,640원 |
현재 단지의 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 단지의 다회유찰 사례를 이 물건에 그대로 대입할 근거는 없습니다. 현재 신건 가격 자체도 최근 12개월 평균보다 낮으므로, 이 사건은 “몇 회 유찰되어야만 가격 메리트가 생긴다”는 구조는 아닙니다. 다만 전세권과 실제 점유관계 확인이 선행돼야 가격 차이가 온전히 메리트로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원시 마산회원구 석전동에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·학교·주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통으로 평가됐고, 대지권 목적 토지는 북동측·남동측·남서측·북서측으로 포장도로가 소재합니다.
- 단지. 창원메트로시티석전은 1,763세대이며 사용승인일은 2019.12.23.입니다.
- 설비. 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역 등에 해당하며, 공시지가는 1,191,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 2024.06.14. 설정 전세권 5,000,000원의 현재 존속·말소 여부와 매각 후 인수 여부를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 현장조사 당시 폐문부재였고 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 최저가 516,000,000원만 보지 말고, 전세권 5,000,000원을 보수적으로 더한 521,000,000원을 가격 비교 기준으로 두는 편이 안전합니다.
- 최근 거래 비교. 동일 면적 실거래가 490,000,000원부터 618,000,000원까지 분포하므로 4층 403호의 내부 상태를 확인하지 않은 채 평균값만 적용하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부 확인이 곤란해 공부자료·건축물현황도·외부관찰 등을 통해 평가했습니다. 입찰 전 실제 내부 상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘선순위 500만원’을 확인
이 사건은 신건 최저가 516,000,000원이 최근 12개월 평균 564,791,666원보다 낮아 숫자만 보면 가격 여유가 있습니다. 그러나 권리분석상 먼저 확인할 것은 2024.06.14. 설정 전세권 5,000,000원입니다. 제공된 권리판정대로 이를 매수인이 인수한다고 보면 실질취득은 521,000,000원이고, 그래도 최근 12개월 평균의 약 92.3% 수준입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “신건이라 비싼가”가 아니라, 선순위 전세권과 미확인 점유관계를 정리한 뒤 5.21억원의 실질취득가를 최근 시세와 비교하는 것입니다. 권리 확인이 끝난다는 전제에서는 최근 평균과 최신 거래보다 낮은 가격이지만, 현장 폐문으로 내부와 임대관계가 확인되지 않았다는 점은 마지막까지 남겨두어야 할 확인사항입니다.
