창원지방법원 2026타경20144. 창원시 마산회원구 석전동 보람아파트아름채 10층 1004호입니다. 소유자는 주식회사디에이치텍이고, 2019.12.23 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.06.13 중소기업중앙회 가압류 75,000,000원입니다. 이후 신한은행 가압류, 국세 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 창원시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준권리보다 앞선 2021.01.22 전입을 가진 최삼림이 존재합니다. 등기된 임차보증금은 115,000,000원, 확정일자는 2020.12.16이고 배당요구도 확인됩니다. 통상이라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조지만, 본건에는 이를 뒤집는 2026.09.02 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20144 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 238-4 보람아파트아름채 10층 1004호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사디에이치텍 |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 128,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 121,016,408원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 보람아파트아름채 · 50세대 · 2015.09.23 준공 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차인과 확약
말소기준권리는 2022.06.13 중소기업중앙회 가압류입니다. 최삼림의 전입일 2021.01.22는 이보다 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 동일인 최삼림이 현황조사와 임차권등기 자료에 각각 나타나지만, 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 임차권등기에는 10층 1004호 전부, 임차보증금 115,000,000원, 확정일자 2020.12.16이 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최삼림 | 10층 1004호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.01.22 | 2020.12.16 | 115,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 확약 반영 |
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 비교면적은 다르다
보람아파트아름채의 최근 거래 12건 전체 평균은 183,000,000원이지만, 하락장 보정 원칙상 최근 12개월 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 175,666,666원, 최신 거래는 2026.03 167,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간 대비 -5.3%의 하락 추세입니다. 현재 최저가 128,000,000원은 최근 12개월 평균의 72.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.92㎡ | 10 | 167,000,000원 |
| 2026.03 | 52.49㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.01 | 59.83㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2025.02 | 59.73㎡ | 11 | 193,000,000원 |
| 2024.04 | 59.76㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 2024.03 | 59.76㎡ | 6 | 188,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 175,666,666원 |
그럼에도 현재 최저가 자체는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 낮습니다. 다만 최근 추세가 -5.3%로 하락 중이므로 과거 전체 평균 183,000,000원만 기준으로 가격 매력을 과대평가하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,592,000원 |
| 1. 임차인 최삼림 보증금 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업중앙회 | 75,000,000원 | 10,408,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 신한은행 | 168,153,220원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 121,016,408원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 115,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 데이터상 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 미배당은 늘지만 확약 반영 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 128,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 102,400,000원 | 14,833,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 81,920,000원 | 34,954,560원 | 0원 |
1·2회 유찰 시 표시된 14,833,600원·34,954,560원은 대항력 임차인의 미배당분을 기계적으로 승계한다고 본 룰상 금액입니다. 그러나 2026.09.02 확약에 따라 해당 임차인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권이 포기되는 조건을 반영하면 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석전초등학교 북측 인근이며, KTX마산역·아파트·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 10층 1004호이며, 위생·급배수·승강기·화재경보·방송·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,182,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.09.02 제출된 대항력·잔존 임차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2026.08.06 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 법원경매와 공매 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
- 관리비. 2026년 3월말까지 관리비 약 600,000원이 연체된 것으로 조사됐습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
- 시세 면적 차이. 시세 매칭 대상면적 41.2118㎡와 최근 실거래 표본 면적이 일치하지 않으므로 동일면적·동일유형 거래를 추가 대조하는 것이 중요합니다.
- 세금·배당 변수. 국·창원시 압류가 있고 배당표는 당해세 등을 별도로 반영하지 않은 계산이므로 배당순위 원본을 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 낮고, 승부처는 확약의 확실성
이 사건은 겉으로만 보면 선순위 대항력 임차인 때문에 까다로운 물건입니다. 최삼림의 전입은 2021.01.22로 말소기준권리인 2022.06.13 가압류보다 빠르고, 임차보증금도 115,000,000원입니다. 그러나 2026.09.02 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출해, 그 내용대로라면 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
가격은 신건 128,000,000원으로 최근 12개월 평균 175,666,666원의 72.9%입니다. 최근 추세는 -5.3%로 하락 중이지만 현재 가격은 최신 거래 167,000,000원보다도 낮습니다. 다만 비교 거래의 면적이 본건 시세 매칭 대상면적과 일치하지 않는다는 한계가 큽니다. 여기에 공매공고, 관리비 연체, 내부 미확인 요소가 있으므로 가격 숫자 자체보다 확약서·공매 진행·실제 비교시세를 확인하는 것이 최종 판단의 핵심입니다.
