🏷️ 87,000,000원 📉 최근 시세 대비 145.0% ↘️ 추세 -38.4% 🛡️ 인수 0원
창원지방법원 2026타경20149. 창원시 마산합포구 자산동 영승아파트 5층 505호, 아파트 용도의 물건입니다. 현재 소유자 신의기는 2012년 10월 3일 매매를 원인으로 같은 해 11월 1일 115,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2012년 11월 12일 경남은행의 채권최고액 17,250,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 경남은행 근저당권과 삼성카드·신한카드 가압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 87,000,000원이고 현재 확인되는 인수액이 0원이므로 실질취득액도 87,000,000원입니다. 그런데 최근 12개월 평균과 최신 확인 거래는 모두 60,000,000원입니다. 즉 현재 실질취득액은 최근 가격의 145.0%이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세도 -38.4%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20149 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 자산동 22-2 영승아파트 5층 505호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 59.85㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 신의기 (2012.11.01. 소유권이전 · 거래가액 115,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 87,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 경남은행 / 31,804,465원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012년 11월 12일 설정된 경남은행 근저당권 17,250,000원입니다. 뒤이어 2013년 경남은행 근저당권 17,250,000원, 2014년 경남은행 근저당권 4,000,000원, 2025년 삼성카드 가압류 18,344,509원과 신한카드 가압류 16,271,366원, 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고 모두 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 국민은행 관련 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 ‘최근 6,000만원’이 중요하다
영승아파트 동일 면적 59.85㎡의 확인 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 88,000,000원이지만, 2022~2023년의 90,000,000원·98,000,000원·104,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 60,000,000원, 최신 거래 60,000,000원, 최근 추세 -38.4%를 우선해서 볼 필요가 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.12 | 59.85㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2023.10 | 59.85㎡ | 5 | 104,000,000원 |
| 2022.06 | 59.85㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 2022.05 | 59.85㎡ | 1 | 90,000,000원 |
| 전체 평균 | 59.85㎡ | 4건 | 88,000,000원 |
신건 최저가 87,000,000원은 전체 평균 88,000,000원과만 비교하면 98.9% 수준입니다. 그러나 이 수치에는 과거의 90,000,000원 이상 거래들이 섞여 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 최저가 및 실질취득액은 그 가격의 145.0%, 금액으로는 27,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균은 1건 표본이라는 한계가 있지만, 확인 가능한 최신 거래와 하락 추세를 함께 보면 현재 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,966,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 경남은행 | 17,250,000원 | 17,250,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 경남은행 | 17,250,000원 | 17,250,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 경남은행 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 18,344,509원 | 18,344,509원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 16,271,366원 | 16,271,366원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,918,125원 |
현재 회차 87,000,000원 가정에서는 집행비용과 표시 채권이 배당되고 소유자 잔여액은 11,918,125원입니다. 채권자 미배당액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산중학교 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·근린상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 등을 고려한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 5층 505호이며, 위생·급배수·승강기·소화전·화재경보·개별난방 설비가 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다. 공시지가는 650,800원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 점검. 영승아파트는 54세대, 1992.09.24 준공입니다. 확인 거래가 4건이고 최근 가격이 이전 거래보다 낮아, 재매각 가격과 거래 속도는 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 가격을 우선 확인. 전체 평균 88,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 60,000,000원과 -38.4% 추세를 우선해서 응찰가를 검토해야 합니다.
- 신건 가격 착시 경계. 감정가와 최저가가 87,000,000원으로 동일하며 최근 시세 대비 145.0%입니다. 현재 회차를 ‘할인 매물’로 보기는 어렵습니다.
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 현장조사에서 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자·전입·임대차관계를 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 외부관찰과 통상적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
- 배당·체납 확인. 현재 배당표의 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 가격이 더 큰 변수”
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2012년 11월 12일 경남은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 실질취득 87,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원의 145.0%이고, 최근 추세는 -38.4%입니다. 전체 평균 88,000,000원에만 기대어 신건 가격이 저렴하다고 판단하기보다는, 최근 거래와 실제 내부·점유 상태를 확인한 뒤 가격을 검토하는 것이 핵심입니다.
