창원지방법원 2026타경20159. 본건은 함안군 군북면 예원시티빌 2층 208호 오피스텔입니다. 권리분석의 핵심은 을구 3번 주택임차권을 가진 이상욱입니다. 임대차계약 및 점유개시는 2019.10.21, 확정일자는 2019.10.21, 주민등록일자는 2024.05.27이고 보증금은 15,000,000원입니다. 말소기준으로 제시된 2024.08.19 신용보증기금 가압류보다 주민등록일자가 앞서 대항력이 있는 임차인으로 분류되어 있습니다.
매각물건명세서에도 이 임차권은 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 권리로 명시되어 있습니다. 따라서 단순히 등기상 매각으로 소멸한다고 끝나는 권리가 아닙니다. 다만 제공된 배당 시뮬레이션에서는 현재 45,000,000원, 1회 유찰 36,000,000원, 2회 유찰 28,800,000원 모두 이상욱의 보증금 15,000,000원이 전액 배당되어 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20159 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 137 예원시티빌 2층208호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 장영완 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 45,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
현재 소유자 장영완은 2019.04.25 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2019.04.29 소유권을 취득했습니다. 이후 2024.08.19 신용보증기금 가압류 45,000,000원이 말소기준으로 제시되어 있고, 뒤이어 대저 농업협동조합·한화생명보험주식회사·경남신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 2026.03.31 강제경매개시결정이 이어집니다. 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
그러나 이상욱의 임대차는 점유개시일이 2019.10.21이고 주민등록일자가 2024.05.27로 말소기준 2024.08.19보다 앞섭니다. 등기된 임차권은 2025.01.09 접수됐지만, 매각물건명세서는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이라고 명시하고 있습니다. 따라서 낙찰가는 반드시 미배당 보증금까지 합친 실질취득액 관점에서 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 전액 배당 여부가 인수액을 결정
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이상욱 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 15,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 미배당 잔액 인수 |
| 임대차계약일자 | 2019.10.21 |
|---|---|
| 점유개시일자 | 2019.10.21 |
| 주민등록일자 | 2024.05.27 |
| 확정일자 | 2019.10.21 |
| 임차권등기 | 2025.01.09 · 을구 3번 |
| 보증금 | 15,000,000원 |
| 배당요구 | 2025.01.09 |
③ 시세 비교 — 최근 거래보다 신건 가격이 높다
예원시티빌의 최근 실거래 표본은 2025.12, 2층, 40.86㎡, 35,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 35,000,000원이며, 현재 최저매각가 45,000,000원은 이 값의 128.6%입니다. 따라서 제공된 최근 거래만 놓고 보면 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,210,000원 |
| 1. 임차인 이상욱 보증금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 45,000,000원 | 28,790,000원 |
| 3. 가압류 · 대저 농업협동조합 | 22,446,232원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 한화생명보험주식회사 | 14,903,034원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 13,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 81,178,436원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 이상욱 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 191,527,702원, 채권자 배당액은 28,790,000원, 미배당액은 162,737,702원이며 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 임차보증금 전액 배당
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 45,000,000원 | 15,000,000원 | 0원 | 162,737,702원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 36,000,000원 | 15,000,000원 | 0원 | 171,575,702원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 28,800,000원 | 15,000,000원 | 0원 | 178,646,102원 |
대항력 임차인이 있는 사건이므로 유찰 여부만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 제공된 시나리오 범위에서는 2회 유찰 시까지도 보증금 15,000,000원이 전액 배당되어 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 현재 신건 45,000,000원은 최근 실거래 35,000,000원보다 높고, 1회 유찰 시 매각가는 36,000,000원, 2회 유찰 시 28,800,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 학교·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 208호이며, 승강기·급배수·위생·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 세로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 393,600원/㎡입니다.
- 단지규모. 예원시티빌 19세대, 사용승인 관련 기준일은 2013.07.12입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 이상욱의 대항력·배당요구·임차권등기와 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 재확인하세요.
- 배당 전액 여부. 현재 시뮬레이션은 보증금 15,000,000원 전액 배당이지만, 실제 배당에서 부족분이 생기면 그 잔액은 매수인 인수 대상입니다.
- 관계인 여부. 이상욱이 임차권자이자 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차 실체와 채권관계를 함께 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 45,000,000원은 최근 12개월 평균 35,000,000원의 128.6%입니다. 다만 최근 거래는 40.86㎡ 1건으로 본건 기준 면적 24.695㎡와 다릅니다.
- 내부 상태. 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리 상태와 실제 점유상태를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘배당 확인과 가격’이 승부처
이 사건은 임차인이 없는 단순한 권리구조가 아닙니다. 이상욱은 보증금 15,000,000원의 대항력 있는 임차인이고, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족분을 매수인이 인수합니다. 다만 현재 45,000,000원과 1회 유찰 36,000,000원, 2회 유찰 28,800,000원 시나리오에서는 모두 임차보증금이 전액 배당돼 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 현재 최저가가 최근 실거래 35,000,000원보다 높고 최근 12개월 평균 대비 128.6%입니다. 실거래가 1건뿐이고 면적도 일치하지 않아 정확한 시가 판단에는 한계가 있지만, 적어도 신건을 싸다고 볼 근거는 없습니다. 따라서 입찰 전에는 임차인 배당의 실제 전액 변제 가능성과 내부 상태, 그리고 본건 면적에 맞는 추가 시세 확인을 함께 해야 합니다.
