서울동부지방법원 2025타경51458. 서울 강동구 길동 솔목오피스텔 3층 303호로, 감정평가상 실제 이용상태도 오피스텔입니다. 현 소유자 조석훈은 2022.02.23 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 182,000,000원입니다. 이 사건은 주택도시보증공사가 채권자로 2025.05.15 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준점은 2024.06.07 강동구 압류인데, 그보다 앞선 2024.04.12 박종민의 주택임차권등기가 있어 원칙적으로는 매각만으로 사라지지 않는 선순위 임차권 구조입니다.
다만 이 사건은 일반적인 선순위 임차권 인수형과 결론이 다릅니다. 주택도시보증공사로부터 2026.04.02 제출된 확약서에 “임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 취지가 명시돼 있습니다. 따라서 박종민 관련 룰상 인수액 182,000,000원은 실질적으로 0원*으로 처리합니다. 단, 확약의 효력 범위는 박종민 임차권에 한정되므로 김연찬의 대항력·우선변제권까지 함께 없어지는 것으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51458 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층303호 · 도로명 서울특별시 강동구 성안로 160 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트조 · 지상10층 지하2층 내 3층 303호 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.02.23 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 76,800,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 182,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약이 결론을 바꾼다
등기상 박종민의 주택임차권은 2024.04.12 접수됐고, 임대차계약일자는 2022.01.19 및 2022.02.18, 주민등록일자는 2022.02.21, 점유개시일자는 2022.02.18, 임차보증금은 182,000,000원입니다. 이는 말소기준인 2024.06.07 강동구 압류보다 앞섭니다. 등기부 분석만 보면 매수인 인수 대상입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김연찬 | 303호 · 주거 | 1,000,000원 차임 600,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 없음 |
| 박종민 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 182,000,000원 | 대항력 있음 | 미상 | 승계 없음 |
보증기관 대위·승계로 표시된 중복신고자는 없으므로 이 사건의 실제 임차인은 2명으로 봅니다. 박종민은 선순위 임차권자이지만 확약으로 실질 인수가 제거되고, 김연찬은 확약 대상이 아니므로 별도 권리 확인이 필요합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 64%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 120,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 76,800,000원, 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 61,440,000원, 4회 유찰 시 49,152,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지, 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하지 않습니다. 이 사건의 현재 판단 근거는 가격 할인폭이 아니라 선순위 임차권과 확약의 효력, 그리고 확약 밖 임차인 처리입니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,782,400원 |
| 1. 임차인 김연찬 보증금 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 인수. 임차인 박종민 보증금 | 182,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 182,000,000원 | 74,017,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 청구 182,000,000원 중 예상배당은 74,017,600원, 미배당은 107,982,400원입니다. *원 배당 시뮬레이션상 박종민 보증금의 룰상 매수인 인수액은 182,000,000원으로 계산돼 있으나, 2026.04.02 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의를 반영하면 박종민 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강동구 길동 강동성심병원 북측 인근으로, 상업용·업무용건물, 주상용건물과 아파트가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철5호선 강동역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 위생 급배수·난방·승강기·화재경보기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 인접필지와 등고평탄한 세장형으로 오피스텔 건부지로 이용 중이며, 본건 서측으로 중로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 8,438,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.02 확약서의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 내용을 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 박종민 임차권 말소 확인. 말소기준보다 앞선 182,000,000원 임차권이므로 확약 이행과 말소 절차가 핵심입니다.
- 김연찬 별도 확인. 전입 2022.02.21·확정일자 2022.03.14·배당요구 2025.05.14의 대항력·우선변제 임차인으로, 박종민 확약과 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최저가가 감정가의 64%까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단하지 않아야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유와 인도관계를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘확약의 유효한 적용’
등기만 보면 이 물건은 말소기준보다 앞선 박종민의 182,000,000원 임차권 때문에 부담이 매우 큰 구조입니다. 하지만 2026.04.02 제출된 확약서가 잔존 임대차보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명시하면서 결론이 달라집니다. 정확도 규칙상 박종민 관련 실질 인수는 0원*, 현재 최저가 기준 실질취득은 76,800,000원*으로 봅니다.
그렇다고 권리 확인이 끝난 것은 아닙니다. 확약은 박종민에게만 적용되며, 김연찬은 별도의 대항력·우선변제 임차인입니다. 현재 배당가정에서는 김연찬 보증금 1,000,000원이 전액 배당되지만 그의 권리는 별도로 확인해야 합니다. 또 2회 유찰로 최저가가 감정가 64%까지 내려왔어도 실거래 자료가 없으므로 가격이 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다. 이 사건은 할인율보다 확약서 원문·임차권 말소·확약 밖 임차인을 확인하는 것이 입찰 판단의 중심입니다.
