창원지방법원 2026타경20169. 창원시 마산회원구 합성동 밀레온빌딩의 근린시설 경매입니다. 대상은 3층 301호를 포함한 3개층으로, 4층 401호와 5층 501호가 함께 매각됩니다. 감정평가상 일반목욕장과 찜질방으로 사용된 집합상가이며, 목욕장·찜질방 관련 시설 및 설비도 구분건물에 포함해 평가되었습니다.

최저매각가는 3,052,000,000원입니다. 신건이므로 감정가와 최저가가 같습니다. 그러나 현재 영업이 중단되어 있고 시설의 정상작동 여부 및 수리 필요 정도가 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가만으로 재영업 가능성이나 실질 자산가치를 확정해서는 안 됩니다.

등기부상 핵심은 2012년 거제축산업협동조합이 설정한 채권최고액 1,729,000,000원의 근저당입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으며, 현재 경매의 개시결정에도 농업협동조합자산관리회사가 채권자로 표시되어 있습니다. 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 근저당

기존 국민은행 등 근저당과 과거 신탁, 일부 가압류·경매개시결정은 이미 말소된 이력입니다. 현재 권리분석에서는 2012년 근저당 설정과 그 이후의 유효한 권리를 중심으로 살펴야 합니다.

다만 압류의 등기상 소멸과 조세채무의 배당순위는 별개입니다. 국세·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 등 우선 배당 여부를 확인해야 하며, 매각대금의 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

상가건물임대차 현황서에 기재된 임차인은 신호기 1명입니다. 거주·등록 관련 기재일은 2019.10.10으로 2012.12.27 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 권리판정상 대항력은 없는 것으로 정리됩니다.

보증금은 확인 자료에 표시된 2,000을 그대로 기재했습니다. 실제 계약상 금액 및 표시 단위는 임대차계약서와 현황서 원본으로 대조해야 합니다.

③ 유치권 — 현수막은 있지만 관련 확정 결정 존재

매각물건명세서에는 301호·401호·501호의 계단 출입문 옆 벽면에 ‘점유 유치권 행사중’ 현수막이 붙어 있었다고 기재되어 있습니다. 다만 실제 점유 및 유치권 행사 여부는 확인되지 않았습니다.

이와 별도로 신청채권자가 김삼태·권혁진을 상대로 제기한 유치권부존재확인소송에서, 유치권을 포기하고 유치권이 존재하지 아니함을 확인한다는 확정 화해권고결정이 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,052,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 신건 매각가 가정에서 채권자 예상배당 합계는 2,479,000,000원이며, 소유자 잔여액은 540,080,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 공동담보에 따른 실제 배당액도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당의 차이

유찰로 매각가가 하락하면 채권자의 미배당은 증가합니다. 그러나 현재의 등기상 말소 구조와 임차인 판정에 따르면 미배당 채권액이 그대로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

반면 유치권 관련 분쟁, 관리비 부담, 시설 수리비와 명도비용은 위 시나리오의 인수액 0원에 포함되지 않습니다. 따라서 실제 취득원가는 낙찰가에 별도 부담을 더해 판단해야 합니다.

⑥ 관리비 체납 — 약 4,800만원의 별도 부담 변수

관리인 구술에 따르면 2026년 4월 말까지 관리비 약 48,000,000원이 연체된 것으로 탐문되었습니다. 이는 적지 않은 금액이지만, 해당 금액 전체가 매수인에게 자동 승계된다고 단정할 수는 없습니다.

공용부분 관리비와 전유부분 관리비의 구분, 연체료 포함 여부, 각 호실별 체납 현황을 확인해야 합니다. 매각물건이 3개층 일괄매각이라는 점에서 전체 체납액 중 실제 부담 범위를 명확하게 구분하는 것이 중요합니다.

⑦ 시설·영업 위험 — 운영 중단된 목욕장·찜질방

감정평가상 301호와 501호는 일반목욕장, 401호는 찜질방으로 이용된 것으로 정리됩니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 목욕장과 찜질방 관련 설비 등이 갖추어져 있습니다.

하지만 현재 운영이 중단된 상태이며, 관련 시설과 설비의 정상작동 여부 및 수리 필요 정도는 확인되지 않았습니다. 시설이 감정평가에 포함되어 있다는 사실과 시설을 실제로 정상 가동할 수 있다는 사실은 구분해야 합니다.

⑧ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 합성동에 위치하며, 주위는 상업지대 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 북서측으로 소로1류, 남서측으로 소로2류 도로가 소재합니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 1,872.3㎡, 공시지가는 2,777,000원/㎡입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트구조의 8층 건물이며, 외벽은 복합패널, 내벽은 타일 및 인테리어 마감 등입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 승강기 및 목욕장·찜질방 설비 등이 있으나 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 3개층이 일체로 매각되는 특수용도 시설입니다. 운영 중단 상태와 시설 확인 필요성을 고려하면 일반적인 소규모 상가와 같은 환금성을 전제로 보기 어렵습니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 301호·401호·501호의 구분건물과 평가에 포함된 시설·설비 범위를 매각목록 원본과 대조하세요.
• 유치권 결정문. 창원지방법원 마산지원 2024가합100091의 확정 화해권고결정 원본과 당사자·대상물·결정 내용을 확인하세요.
• 현장 점유. 유치권 현수막의 설치 주체, 실제 시설 점유자와 출입 통제 여부를 확인하세요.
• 관리비 체납. 약 48,000,000원의 체납 내역을 확인하고 공용부분·전유부분·연체료를 구분하세요.
• 시설 상태. 목욕장 및 찜질방 관련 설비의 정상작동 여부와 수리 필요 정도를 현장에서 점검하세요.
• 임차인. 신호기의 임대차계약서, 보증금의 실제 금액·단위, 확정일자와 점유 범위를 확인하세요.
• 조세·공동담보. 국세·지방세 등 압류채권의 우선순위와 401호·501호가 포함된 공동담보 관계를 확인하세요.
• 실질취득원가. 낙찰가뿐 아니라 실제 부담 가능한 관리비, 명도비용과 시설 정상화 비용을 함께 검토하세요.
• 시세 검증. 일괄매각 범위에 맞는 비교 거래와 현재 이용 가능한 시설의 경제적 가치를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 법원 결정문을 직접 대조하세요.

맺으며 — “근저당 말소와 실제 취득 위험은 다르다”

이 사건은 등기상 권리만 보면 말소기준 근저당과 후순위 권리가 매각으로 소멸하고, 매수인 예상 인수액도 0원으로 정리됩니다. 임차인 신호기의 대항력 역시 없는 것으로 판정되어 있습니다.

그러나 운영 중단된 목욕장·찜질방 3개층 일괄매각이라는 물건의 특성을 가볍게 볼 수 없습니다. 유치권 현수막이 존재했고, 관련 당사자에 대한 확정 화해권고결정이 있으나 실제 점유 및 다른 주장자 여부는 확인이 필요합니다. 여기에 약 48,000,000원의 체납관리비와 시설 정상작동 여부 미확인, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동 가능성이 겹쳐 있습니다.

최저가 3,052,000,000원이 시세보다 저렴한지도 아직 판단할 수 없습니다. 유찰에 따른 가격 하락만으로 매력도를 높이기보다는 유치권 결정의 적용 범위, 실제 점유, 관리비 승계액, 시설 정상화 비용과 비교 가능한 시장가격을 먼저 확정해야 합니다.

등기상 인수는 0원 추정, 실제 취득 위험은 별도 검증 필요. 이 물건의 핵심은 채권자의 미배당 규모가 아니라 매수인이 취득한 이후 실제로 부담할 수 있는 비용과 특수용도 시설의 경제적 가치입니다.