광주지방법원 2025타경34380. 광주 북구 신용동 ‘광주첨단2지구사랑으로부영’ 116동 19층 1903호, 전용 84.3616㎡ 아파트입니다. 현 소유자 오명란은 2022년 12월 10일 매매를 원인으로 거래가 395,000,000원에 취득했고, 2023년 2월 28일 소유권이전과 같은 날 우리은행 근저당권 채권최고액 300,300,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 우리금융캐피탈 가압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 가격은 권리와 반대로 부담스럽습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 350,000,000원입니다. 같은 단지 전용 84.36㎡의 최근 12개월 거래 평균은 327,791,666원, 최신 거래는 2026년 4월 328,000,000원입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균보다 6.8% 높고, 최근 거래 최고가 348,000,000원보다도 2,000,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 평가할 단계는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34380 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신용동 737 광주첨단2지구사랑으로부영 116동 19층 1903호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.3616㎡ · 지상21층/지하1층 중 19층 |
| 소유자 | 오명란 · 2022.12.10 매매 · 거래가 395,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 350,000,000원 / 350,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 269,342,514원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 단지 | 광주첨단2지구사랑으로부영 · 1,772세대 · 사용승인 2013.04.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.02.28 을구 3번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2023.11.30 확정채권양도를 원인으로 한국주택금융공사에 이전됐습니다. 이후 2024.05.10 우리금융캐피탈 가압류 27,438,869원과 2025.11.13 현재 경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다. 매수인 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 3.5억은 최근 거래보다 높다
같은 단지, 동일면적 전용 84.36㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 전체 장기 평균보다 이 최근 거래군과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.36㎡ | 9 | 328,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 2 | 340,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 2 | 315,000,000원 |
| 2026.03 | 84.36㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 11 | 348,000,000원 |
| 2026.02 | 84.36㎡ | 1 | 307,000,000원 |
| 2025.12 | 84.36㎡ | 1 | 298,000,000원 |
| 2025.11 | 84.36㎡ | 12 | 328,000,000원 |
| 2025.11 | 84.36㎡ | 15 | 337,000,000원 |
| 2025.11 | 84.36㎡ | 10 | 338,000,000원 |
| 2025.10 | 84.36㎡ | 5 | 322,500,000원 |
| 2025.10 | 84.36㎡ | 6 | 327,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 327,791,666원 |
최근 거래 범위는 298,000,000원~348,000,000원, 평균은 327,791,666원입니다. 최저매각가 350,000,000원은 이 평균의 106.8%이며, 최신 거래 328,000,000원보다 22,000,000원 높습니다. 최근 12개월 최고 거래 348,000,000원보다도 2,000,000원 높기 때문에, 현재 회차 가격을 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,700,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 300,300,000원 | 300,300,000원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 27,438,869원 | 27,438,869원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 16,561,131원 |
350,000,000원 매각 가정에서는 총 채권 327,738,869원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 16,561,131원이 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 자금구조 — 유찰돼도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 350,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 280,000,000원 | 52,458,869원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 224,000,000원 | 107,674,869원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가가 280,000,000원, 2회 유찰 시 224,000,000원으로 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리관계상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차와 달리 이 구간에서는 최근 거래 평균과의 가격 관계가 크게 달라집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상21층/지하1층 건물 내 19층 1903호입니다.
- 입지. 광주광역시 북구 신용동 건국초등학교 북측 인근으로, 공동주택과 근린생활시설이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 승강장이 소재하며, 남서측 약 25m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·지구단위계획구역·국가산업단지(첨단2지구) 등에 해당하며 교육환경보호구역과 비행안전제3구역이 포함됩니다.
- 단지 규모. 2013.04.18 사용승인, 1,772세대 단지이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 최근 시세와 먼저 비교. 350,000,000원은 최근 12개월 평균 327,791,666원과 최신 거래 328,000,000원보다 높습니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 전입·점유자를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 을구 3번 근저당은 우리은행에서 한국주택금융공사로 이전됐으므로 현재 채권자와 배당요구 관계를 원본 서류와 대조하세요.
- 과거 경매 취하 이력 확인. 2024.02.23 및 2024.10.16 경매개시결정은 각각 취하되어 말소됐고, 현재는 2025.11.13 개시된 2025타경34380 사건이 진행 중입니다.
- 관리비·당해세 확인. 예상배당에는 당해세와 실제 체납관리비가 확정 반영된 것이 아니므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격이 먼저 걸린다
이 물건은 2023년 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되고, 예상 매수인 인수액도 0원이라 등기상 구조 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 신건 최저가 350,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 327,791,666원보다 6.8% 높고, 최신 거래 328,000,000원은 물론 최근 12개월 최고 거래 348,000,000원까지 넘어섭니다. 현재 회차에서는 ‘감정가 대비 몇 %인가’보다 실제 최근 거래보다 얼마를 더 지불하는가를 보는 것이 핵심입니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인까지 마친 뒤 가격을 판단해야 합니다.
