✅ 인수 0원 ⚠️ 최근시세 111.4% 📈 최근 추세 +9.9% 🔎 내부 확인 필요
창원지방법원 2026타경20219. 함안군 가야읍 천일아라 2동 3층 303호 아파트입니다. 현재 소유자는 박동호이며, 2022.09.05 소유권을 이전받은 당일 농협은행주식회사 명의의 채권최고액 67,320,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.11.25 롯데카드 주식회사 가압류 48,083,672원과 2026.04.22 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐고, 경매개시결정의 채권자도 한국주택금융공사입니다.
권리상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가 현장조사 당시 이해관계인 폐문부재로 내부 확인이 곤란했고 임대관계 역시 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 별도 인수 임차인은 확인되지 않더라도, 입찰 전 점유 및 실제 임대관계는 다시 확인하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20219 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 가야읍 검암리 932-1 천일아라 2동 3층303호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 가야읍 가야20길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 84.95㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 박동호 · 2022.09.05 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 113,000,000원 / 113,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 60,025,437원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.09.05 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 2024.11.25 롯데카드 주식회사 가압류와 2026.04.22 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2025.04.09 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 높은 신건
천일아라 동일 면적대 실거래는 전체 12건이 확인되지만, 가격 판단은 과거 거래 전체 평균 96,083,333원보다 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 5건, 평균은 101,400,000원이고 최신 거래는 2025.09의 92,000,000원입니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 9.9% 높은 흐름이지만, 현재 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균의 111.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 84.72㎡ | 1 | 92,000,000원 |
| 2025.07 | 84.72㎡ | 5 | 105,000,000원 |
| 2025.04 | 84.72㎡ | 1 | 130,000,000원 |
| 2025.01 | 84.72㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2025.01 | 84.72㎡ | 4 | 75,000,000원 |
| 2023.09 | 84.72㎡ | 2 | 108,000,000원 |
| 2023.03 | 84.72㎡ | 4 | 89,000,000원 |
| 2023.02 | 84.72㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2023.01 | 84.72㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2022.08 | 84.95㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2022.04 | 84.95㎡ | 2 | 81,000,000원 |
| 2022.04 | 84.72㎡ | 3 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 5건 | 101,400,000원 |
현재 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 평균보다 높은 구간입니다. 전체 12건 평균 96,083,333원과 비교해도 최저가는 117.6% 수준입니다. 최근 거래 흐름이 이전보다 9.9% 높아졌다는 점은 확인되지만, 그 상승 흐름을 반영한 최근 평균보다도 현재 최저가가 높기 때문에 신건을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 113,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,382,000원 |
| 2. 근저당권 · 농협은행주식회사 | 67,320,000원 | 67,320,000원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 48,083,672원 | 43,298,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 113,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액 115,403,672원 중 110,618,000원이 배당되고 4,785,672원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 함안버스터미널 동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 3층 303호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배 등, 창호는 알루미늄 및 PVC 창호입니다.
- 설비. 제반 위생 및 급배수 설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측 및 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 420,500원/㎡, 토지면적은 3,589㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 소로2류와 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 거래. 천일아라는 100세대이며 준공일은 1990.12.21입니다. 확인된 동일 면적대 실거래 12건은 75,000,000원부터 130,000,000원 범위입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 101,400,000원을 우선 기준으로 보고, 현재 최저가가 그 평균의 111.4%라는 점을 반영해야 합니다.
- 회차별 가격. 현재 회차는 113,000,000원, 1회 유찰 시 90,400,000원, 2회 유찰 시 72,320,000원 시나리오입니다.
- 인수액. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문부재로 내부 확인이 곤란했으므로 실제 내부 이용상태와 관리상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 임대관계. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유관계를 확인하는 것이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건은 말소기준 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원인 구조입니다. 반면 신건 최저가 113,000,000원은 최근 12개월 동일 면적대 평균 101,400,000원의 111.4%로, 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 최근 거래군이 이전보다 9.9% 높은 흐름을 보였음에도 현재 최저가는 그 최근 평균보다 높습니다. 여기에 현장조사 당시 내부와 임대관계 확인이 충분하지 않았던 점까지 감안하면, 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 가격과 현장 확인입니다.
