광주지방법원 2025타경34440. 영광대마일반산업단지 내 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1029-8에 위치한 기타 + 토지 물건입니다. 토지는 공장용지 3,305.6㎡이고, 건물은 1층 공장 및 사무실, 2층 사무실로 이용 중이며 별도 기계실도 있습니다. 권리관계의 기준점은 2018.02.13 설정된 중소기업은행 근저당권 채권최고액 4,800,000,000원입니다. 이후 남아 있는 가압류·압류·후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
다만 이 물건은 단순 주거용 부동산과 달리 토지와 공장 건물뿐 아니라 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구까지 일괄매각됩니다. 기계기구 가운데 목록 2, 13은 해체 등의 사유로 물적동일성 인정이 어려워 평가에서 제외됐고, 건물 내부에는 평가에 포함되지 않은 다른 기계기구·집기·비품도 산재해 있습니다. 따라서 낙찰가만 보는 것보다 포함 자산의 범위와 실제 가동상태를 확인하는 절차가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34440 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 대마면 송죽리 1029-8 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 기계실 |
| 토지 | 공장용지 3,305.6㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 이용상태 | 1층 공장 및 사무실 · 2층 사무실 · 기계실 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사화진바이오텍 |
| 감정가 / 최저가 | 3,733,094,550원 / 3,733,094,550원 (신건) |
| 청구액 | 3,049,646,226원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 인수 문제는 없습니다. 2018.02.13 중소기업은행의 채권최고액 4,800,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2021.02.08 신용보증기금에 977,065,137원이 일부 이전됐고, 중소기업은행 지분은 2024.03.18 한국자산관리공사로 전부 이전됐습니다. 이후 설정된 근로복지공단 가압류, 국 압류, 양재휘 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 대신 회차별 채권 미배당을 본다
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 감정가가 시장가격 대비 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 현재 신건 최저가 3,733,094,550원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다. 현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 대부분이 선순위 근저당권 배당에 사용되고, 채권총액 대비 1,461,764,206원의 미배당이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 3,733,094,550원 | 3,693,363,604원 | 1,461,764,206원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 2,986,475,640원 | 2,954,210,884원 | 2,200,916,926원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 2,389,180,512원 | 2,362,888,707원 | 2,792,239,103원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,733,094,550원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 39,730,946원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 4,800,000,000원 | 3,693,363,604원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 근로복지공단 | 25,127,810원 | 0원 |
| 4. 을구 2번 근저당권 · 양재휘 | 330,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권총액은 5,155,127,810원, 채권 배당액은 3,693,363,604원, 미배당은 1,461,764,206원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가요항 기준)
- 입지. 영광대마일반산업단지 내에 위치하며, 주변은 공업용부동산과 공업나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 제반 차량출입이 자유롭고 인근 간선도로변에 버스승강장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용. 1층은 공장 및 사무실, 2층은 사무실이며 별도 건물은 기계실로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지 3,305.6㎡, 평지·세로장방 형태이며 중로 한 면에 접합니다.
- 규제. 일반공업지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 99,100원/㎡입니다.
- 건물상태 자료. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물·공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구의 포함 범위를 감정평가서와 현장에서 대조해야 합니다.
- 기계 가동상태. 전반적인 작동 여부가 불확실하고 수리가 필요하므로 정상 가동을 전제로 가치를 평가해서는 안 됩니다.
- 평가 제외 물품. 목록 2, 13 및 건물 내부의 일부 기계기구·집기·비품은 평가에서 제외된 점을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 신건 최저가 3,733,094,550원이 시장가격 대비 유리하다고 단정하지 말고 별도 가치검증이 필요합니다.
- 권리 확인. 2018.02.13 말소기준 근저당권과 그 일부이전·지분이전 관계, 후순위 권리의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 채권 미배당 1,461,764,206원이 발생하며 소유자 잔여는 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 자산의 질은 직접 확인해야 한다”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원이며, 2018.02.13 중소기업은행 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 신건 최저가는 3,733,094,550원이고 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 특히 이 사건은 공장용지 3,305.6㎡와 공장·사무실·기계실, 제시외 건물과 기계기구가 결합된 일괄매각 물건이며, 기계기구의 작동 여부도 불확실합니다. 따라서 핵심은 인수 위험이 아니라 현장 자산의 범위·상태와 가격의 적정성입니다.
