창원지방법원 2026타경20224. 회성동 197-7 토지와 주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 주택으로 이용 중이고, 제시외 건물은 창고, 화장실 및 다용도실, 보일러실로 사용되고 있습니다. 건물은 1979.05.02. 사용승인을 받은 세멘보록크조 스라브즙 단층건이며, 토지는 95.6㎡의 대지입니다. 현재 등기상 소유자는 강순정 11분의 9, 이경순 11분의 2입니다.
이 사건은 일반적인 채무불이행 경매라기보다 2026.05.07. 공유물분할을 위한 경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 권리분석의 중심은 오래된 근저당권들과 임차인의 전입 시점입니다. 가장 앞선 근저당권은 1983.09.27. 접수됐고, 이후 1992년·2012년 근저당권과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20224 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 회성동 197-7 · 회성북4길 12-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 주택 이용 |
| 토지 | 대 95.6㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 세멘보록크조 스라브즙 단층건 · 1979.05.02. 사용승인 |
| 소유자 | 강순정 11분의 9 · 이경순 11분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 79,946,300원 / 79,946,300원 (신건) |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 1983년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 1983.09.27. 접수된 선창상가새마을금고 근저당권입니다. 이어 1992.08.03. 선창새마을금고 근저당권 18,200,000원, 2012.01.20. 근저당권 1,800,000원이 설정됐습니다. 2025.01.06. 변경등기에서는 이경순 지분 11분의 2에 대해 근저당권 설정을 포기한 내용이 확인되며, 근저당권은 강순정 지분에 관한 형태로 남아 있습니다. 제공된 권리판정상 이들 근저당권과 2026년 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 안영숙 | 미상(별지 점유관계조사서 본건2 기타란 참조) | 2010.01.11 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 안영숙의 전입신고일 2010.01.11.은 말소기준권리인 1983.09.27. 근저당권보다 뒤이므로, 확인된 전입일 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관련 금액은 별도 확인이 필요하지만, 현재 권리판정에는 매수인 인수금액이 발생하지 않는 것으로 반영돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 현재 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 79,946,300원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액도 79,946,300원입니다. 다만 동일 조건의 최신 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 판정할 수 없습니다.
따라서 “인수 0원 = 가격도 유리하다”고 연결하면 안 됩니다. 권리가 소멸하는 구조와 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 1회 유찰 시 63,957,040원, 2회 유찰 시 51,165,632원으로 낮아지는 시나리오가 있지만, 이 역시 주변 거래가·건물 노후도·내부 상태·토지 경계 등을 함께 확인해야 의미가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,946,300원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,839,033원 |
| 1. 근저당 · 선창상가새마을금고 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 선창새마을금고 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 근저당 · 선창새마을금고 | 1,800,000원 | 1,800,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 이경순 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 58,107,267원 |
위 배당은 집행비용 1,839,033원, 확인된 근저당 채권최고액 합계 20,000,000원을 반영한 계산입니다. 선창상가새마을금고 선순위 근저당의 배당액과 이경순 관련 금액은 계산에서 0원으로 반영되어 있어 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서마산 IC 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 토지. 95.6㎡ 대지, 평지·사다리형이며 토지이용상황은 단독입니다. 도로접면은 세로한면(불)로 표시돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다. 공시지가는 541,400원/㎡입니다.
- 건물. 1979.05.02. 사용승인된 단층 주택으로 위생설비와 가스보일러가 설치돼 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 제시외 건물. 창고, 화장실 및 다용도실, 보일러실이 있으며 일괄매각에 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 경계 확인. 인접지와의 경계가 다소 불분명하므로 현황과 지적을 대조하고 필요시 측량 가능성을 반영해야 합니다.
- 건물 내부 확인. 현황조사 당시 내부를 확인하지 못했습니다. 노후도와 수리 범위는 외관만으로 확정하지 말아야 합니다.
- 임차인 점유 범위. 안영숙의 점유부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상·점유 범위는 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 1983년 선순위 근저당과 경매개시 관련 금액 일부가 배당 계산에서 0원으로 처리되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 없이 현재 최저가 79,946,300원만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고 주변 주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현장이 단순하지 않다
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 1983년 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 1명의 전입은 2010년으로 늦어 대항력이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 물건 자체는 1979년 사용승인된 주택이고 내부 확인이 되지 않았으며, 토지 경계도 다소 불분명합니다.
따라서 핵심은 “권리를 떠안느냐”보다는 실제 건물 상태·점유·경계와 79,946,300원의 가격 적정성입니다. 인수금이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다. 이 물건은 권리표보다 현장 확인과 토지 경계 검증이 입찰 결과를 좌우하는 유형입니다.
