광주지방법원 2025타경34486. 광주광역시 북구 신용동 첨단자이1단지 110동 401호 아파트입니다. 감정가는 417,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 소유자는 노일영이며, 2011년 소유권을 취득하면서 하나은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 추가 근저당권과 압류가 설정됐고, 하나은행에서 채권을 양도받은 유에이치제십일차유동화전문 유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 등기상 매각으로 소멸할 권리들과 별개로, 현재 입찰에서 가장 눈여겨볼 부분은 최근 거래가격보다 높은 최저매각가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2011년 하나은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2011.03.02 접수된 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 140,400,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하나은행의 추가 근저당권은 2014년 18,000,000원, 2020년 73,700,000원입니다. 등기상 확인되는 근저당권의 채권최고액 합계는 232,100,000원입니다. 2015년 근저당권 이전은 회사합병에 따른 권리자 변경으로, 별개의 근저당 채권액을 추가하는 항목이 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 평균 4.02억, 신건 최저가 4.17억

첨단자이1단지 전용 약 84.98~84.99㎡의 실거래를 비교합니다. 최근 12개월 거래 12건의 평균은 402,000,000원입니다. 전체 표본 평균 역시 402,000,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 함께 기준으로 삼았습니다.

실거래 표본의 최저가는 337,000,000원, 최고가는 435,000,000원입니다. 층별 거래가격의 차이가 있는 가운데, 대상 물건과 같은 4층의 거래가격은 2026년 3월 368,000,000원으로 기록되어 있습니다. 동일한 가격의 거래가 표본에 각각 포함되어 있으므로, 이를 독립된 매매계약이라고 추가 해석하지는 않습니다.

가장 최근 거래는 2026년 4월 392,000,000원입니다. 대상 물건의 최저가 417,000,000원은 최근 12개월 평균보다 15,000,000원, 최신 거래보다 25,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 417,000,000원 가정)

현재 신건 최저가를 매각가격으로 가정한 배당 추정입니다. 근저당권은 채권최고액을 기준으로 산정했고, 집행비용은 추정값입니다. 실제 채권잔액과 법원의 배당표에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

위 잔여액 178,330,000원은 집행비용과 근저당권 채권최고액을 차감한 계산상 금액입니다. 후순위 압류채권, 조세채권 등의 배당을 반영한 확정 소유자 교부액이 아닙니다. 실제 배당 및 잔여 교부액은 변동될 수 있습니다.

④ 유찰 시 가격 시나리오

현재는 감정가와 최저매각가가 동일한 신건입니다. 유찰될 경우를 가정한 회차별 가격과 배당 추정은 다음과 같습니다.

유찰 시나리오의 잔여액은 회차별 집행비용 추정과 근저당권 배당을 반영한 수치입니다. 실제 소유자 교부액이나 낙찰 결과를 의미하지 않습니다. 향후 유찰 여부와 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 신용동 건국초등학교 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지로 형성되어 있습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용은 보통 수준입니다.
• 도로. 동측은 왕복 4차선, 북측과 남측은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 북측과 남측에 단지 출입로가 연결되어 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물 중 4층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시창 마감입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보설비, 승강기가 설치되어 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 930,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가 대상은 아파트이고 위반건축물 표시는 없습니다. 입찰 전 실제 내부 상태 및 건축물대장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 594세대 규모이며 동일 면적 거래 표본은 12건입니다. 거래가격 범위가 337,000,000원부터 435,000,000원까지 넓어 개별 호수의 층과 상태에 따른 매도가격 차이를 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 검토. 현재 최저가 417,000,000원은 최근 평균 402,000,000원과 최신 거래 392,000,000원을 모두 웃돕니다. 동일 층 거래 368,000,000원도 함께 비교해 입찰가를 검토하세요.
• 유찰 여부 확인. 신건이므로 현재 유찰 횟수는 0회입니다. 향후 유찰 시나리오 가격은 333,600,000원과 266,880,000원입니다. 실제 매각일정과 최저매각가 변경을 확인하세요.
• 점유 및 명도 확인. 신고 임차인은 없지만 실제 점유자가 누구인지는 별도로 확인해야 합니다. 현장조사와 매각물건명세서를 대조하고 인도 절차의 필요성을 검토하세요.
• 근저당권 및 채권양도 확인. 원 근저당권자는 하나은행이고 경매신청 채권자는 유에이치제십일차유동화전문 유한회사입니다. 채권양도 관계 및 최종 채권액을 원본 서류로 확인하세요.
• 압류·조세채권 확인. 광주광역시 북구 및 국민건강보험공단의 압류가 존재합니다. 등기 소멸 여부와 실제 배당순위, 조세 관련 부담을 구분해 확인하세요.
• 관리비 확인. 미납 관리비가 있는지 관리주체를 통해 확인하고, 공용부분 등 매수인이 부담할 수 있는 범위를 검토하세요.
• 자금 계획. 입찰보증금, 잔금, 취득세, 등기비용 및 명도비용을 별도로 확인하세요. 단순 최저매각가와 실제 총취득비용은 다를 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 대조하고 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 신중하게”

첨단자이1단지 110동 401호는 2011년 하나은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 신고 임차인은 없고 현재 확인된 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 권리분석에서는 비교적 단순한 물건으로 볼 수 있습니다.

그러나 가격은 다른 문제입니다. 최저가 417,000,000원은 최근 12개월 평균 402,000,000원의 103.7%입니다. 최신 거래 392,000,000원보다도 높습니다. 특히 같은 4층의 거래가격이 368,000,000원으로 기록되어 있어 현재 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담이 작지만 신건 가격 메리트는 부족하다는 것입니다. 유찰 시 가격 변화와 최신 실거래를 함께 점검하되, 실제 점유, 조세채권 및 부대비용을 확인한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.