창원지방법원 2026타경20234. 코오롱하늘채1차아파트 116동 20층 2001호입니다. 현재 소유자는 나영우이며, 2010.10.18 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 200,000,000원입니다. 현재 살아 있는 말소기준권리는 2020.02.28 설정된 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 그 뒤 박청원 근저당권 240,000,000원, 중소기업은행 가압류 100,000,000원, 서울보증보험 주식회사 가압류 1,400,000,000원과 경매개시결정이 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기상 오래된 국민은행 근저당, 전세권, 중소기업은행의 종전 근저당 등은 이미 말소됐습니다. 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 다만 현장조사는 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고, 감정평가에서도 임대관계가 미상으로 기재됐습니다. 따라서 임차관계까지 완전히 확인됐다고 단정하기보다, 입찰 전 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유관계를 다시 대조하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20234 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 내서읍 호계리 10 코오롱하늘채1차아파트 116동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 104.636㎡ · 23층 건물 중 20층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 나영우 · 2010.10.18 소유권이전 · 거래가액 200,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 244,000,000원 / 244,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.28 중소기업은행 근저당권 180,000,000원입니다. 2025.04.02 박청원 근저당권 240,000,000원, 2025.05.09 중소기업은행 가압류 100,000,000원, 2025.05.21 서울보증보험 주식회사 가압류 1,400,000,000원, 2026.05.20 임의경매개시결정은 모두 그 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 신건이 높다
코오롱하늘채1차아파트는 총 2,040세대, 2001.11.22 준공 단지입니다. 비교 면적은 전용 104.64㎡이며, 최근 12개월 실거래는 5건, 평균은 242,800,000원입니다. 최신 거래는 2026.08의 248,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 2.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 104.64㎡ | 3 | 248,000,000원 |
| 2026.05 | 104.64㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 104.64㎡ | 22 | 243,000,000원 |
| 2025.11 | 104.64㎡ | 18 | 221,000,000원 |
| 2025.11 | 104.64㎡ | 19 | 237,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.64㎡ | 5건 | 242,800,000원 |
신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.5%입니다. 최신 거래 248,000,000원보다는 낮지만, 최근 12개월 평균보다 높은 수준이므로 현 회차를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 평가하기 어렵습니다. 전체 12건 평균 239,791,666원과 비교해도 최저가는 101.8%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,216,000원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 근저당 · 박청원 | 240,000,000원 | 59,784,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 1,400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,920,000,000원 중 예상 배당은 239,784,000원이며, 미배당액은 1,680,216,000원입니다. 배당 부족이 크더라도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공동주택·단독주택·근린시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고, 단지 남서측으로 진입로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 23층 건물 내 20층이며, 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·일단의주택단지조성사업지역이며 소로1류·중로3류와 접합니다. 공시지가는 720,900원/㎡입니다.
- 단지. 총 2,040세대, 2001.11.22 준공이며 동일면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 내부 확인. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 실제 내부 상태를 별도로 점검해야 합니다.
- 점유·임대관계 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 100.5%이므로 현 회차를 ‘저가 매수’로 보기는 어렵습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 195,200,000원, 2회 유찰 시 156,160,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격 변화를 비교할 수 있습니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권 미배당액은 1,680,216,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 미배당과 매수인 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 신건 최저가 244,000,000원은 최근 12개월 평균 242,800,000원의 100.5%여서, 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 보기는 어렵습니다. 최신 거래 248,000,000원과 최근 흐름 2.2%도 함께 보되, 현장조사상 폐문·부재와 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격 메리트는 제한적, 점유관계는 재확인이 핵심입니다.
