서울동부지방법원 2025타경51463. 서울 송파구 가락동 99-1, 10층 건물 중 9층 909호 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 82,400,000원으로 감정가 103,000,000원에서 2회 유찰된 상태입니다. 권리구조의 기준점은 2024.02.15. 동수원세무서장 압류이며, 그 뒤의 송파구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이 사건의 핵심은 등기상 압류보다 먼저 존재하는 임차관계입니다.
전상연은 보증금 199,000,000원, 주민등록·점유개시 2022.03.18., 확정일자 2022.02.18.로 등기된 주택임차권자입니다. 일반적인 배당 계산만 적용하면 현재 회차에서 80,516,800원을 배당받고 118,483,200원이 남아 매수인에게 인수될 구조입니다. 그러나 2026.06.17. 주택도시보증공사가 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 전상연의 인수액은 실질 0원*으로 처리해야 합니다.
문제는 이 확약이 전상연에게만 적용된다는 점입니다. 김양구는 909호에 주거 목적으로 2021.02.10. 전입한 것으로 조사됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이를 단순히 “대항력 있음”으로 확정하기보다 대항력 가능·미상으로 봐야 하고, 실제 보증금이 존재한다면 매수인 부담 여부를 추가 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51463 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 가락동 99-1 9층 909호 · 서울특별시 송파구 송파대로28길 12 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 10층 중 9층 · 909호 31.44㎡ · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 조석훈 (2022.04.07. 소유권이전 · 거래가액 199,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 82,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차권이 핵심
1997년 한일은행 근저당권은 2021.11.24. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 말소기준으로 잡힌 권리는 2024.02.15. 국의 압류입니다. 이후 2024.04.01. 송파구 압류와 2025.05.15. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 전상연의 임차권은 2024.01.12. 등기됐고 주민등록·점유도 2022.03.18.로 기준권리보다 빠릅니다.
② 임차인 현황 — 실제 점유관계 확인이 승부처
| 이름 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양구 | 909호 · 주거 | 2021.02.10. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 전상연 | 909호 31.44㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18. | 199,000,000원 | 확약 포기 | 행사 | 실질 0원* |
| 공사 | 주거 | 2022.03.18. | 0원 | 기재 있음 | 기재 있음 | 배당요구 2025.05.15. |
* 전상연의 확약 전 단순 배당계산상 현재 회차 미배당액은 118,483,200원입니다. 다만 2026.06.17. 확약서에 따른 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 전상연에게 적용되어 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 효력은 김양구 등 다른 점유자에게 자동으로 확장되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,883,200원 |
| 1. 임차인 전상연 보증금 | 199,000,000원 | 80,516,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 199,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산 자체에서는 전상연 보증금 중 118,483,200원이 부족합니다. 그러나 이 금액은 확약 전 권리계산상 수치이며, 전상연은 확약에 의해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 그 임차권의 실질 인수액은 0원*입니다. 김양구의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표만으로 전체 인수 위험을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트조 라멘 슬래브 10층 건물 중 9층 909호이며, 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다.
- 입지. 서울특별시 송파구 가락동 가락시장역 북동측 인근으로, 상업용·업무용 건물, 아파트, 도매시장, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 가락시장역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 15미터, 남서측 약 12미터, 남동측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 업무용 · 평지 · 정방형 · 중로각지이며, 토지면적은 1,223.9㎡, 공시지가는 20,640,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김양구 임대차 원본 확인. 2021.02.10. 전입은 말소기준 2024.02.15.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 전상연 확약서 원문 확인. 2026.06.17. 제출된 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 적용 대상과 효력을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 확약 적용범위 구분. 전상연의 실질 인수가 0원이라고 해서 김양구 등 다른 점유자의 권리까지 소멸하는 것은 아닙니다.
- 명도 대상 확인. 조사상 복수의 임차 관련 기재가 있으므로 실제 현 점유자가 누구인지 현장과 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 비교자료가 없어 82,400,000원이 시장가격보다 저렴한지는 확인할 수 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 응찰가를 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 세금·관리비 확인. 압류가 존재했던 물건이므로 매각으로 소멸하는 등기와 별개로 당해세·체납관리비 등 실제 부담 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “전상연 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다
이 사건은 처음 보면 보증금 199,000,000원의 대항력 임차권 때문에 현재 최저가 82,400,000원보다 훨씬 큰 인수 부담이 발생하는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 단순 배당 계산에서도 전상연의 미배당액은 118,483,200원입니다. 그러나 2026.06.17. 확약으로 전상연이 대항력을 포기하고 미변제 상태에서도 임차권등기 말소에 동의했으므로 전상연에 관한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇다고 이 사건을 권리상 깨끗하다고 결론내리면 안 됩니다. 전입일이 더 빠른 김양구가 별도로 조사됐고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다. 이 부분은 대항력 가능·미상으로 남아 있으며 확약의 적용 대상도 아닙니다. 실거래 시세 자료도 없어 최저가 82,400,000원을 “싸다”고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 주된 임차권 위험은 확약으로 크게 줄었지만, 미상 임차관계가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.
