광주지방법원 2025타경34795. 전라남도 영광군 영광읍 도동리 183 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용 중입니다. 등기상 가장 이른 담보권은 1989.03.23. 원불교영광신용협동조합 근저당권이며, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 1995.07.03. 영광원광신용협동조합 근저당권과 2026.01.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차·점유 측면에서는 최민숙이 2010.04.23. 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 이 전입일은 1989.03.23. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원으로 계산되어 있습니다. 따라서 이 사건의 중심 위험은 임차보증금 인수보다 지분매각과 토지 이용 제한에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34795 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 도동리 183 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 건물은 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브즙 1층 건물 |
| 토지 | 105.4㎡ · 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김화석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 24,439,600원 / 24,439,600원 (신건) |
| 청구액 | 36,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록1은 지분매각 · 토지 일부 도시계획시설 도로 저촉 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 1989.03.23. 설정된 원불교영광신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권의 채권최고액은 등기 내용상 금칠백만원정으로 기재되어 있습니다. 1995.07.03. 설정된 영광원광신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 100,000,000원이며, 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다.
② 임차·점유 — 전입은 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 최민숙 | 2010.04.23. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
최민숙의 전입신고는 말소기준권리 이후입니다. 따라서 선순위 대항력 임차인으로 볼 사안은 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당요구나 우선변제 관련 사항은 입찰 전 매각물건명세서 원문으로 다시 확인하는 편이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 최저매각가 24,439,600원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 실거래 기준으로 판단할 수 없습니다. 신건이라는 이유나 절대금액이 작다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 보는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 24,439,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 839,913원 |
| 1. 근저당 · 원불교영광신용협동조합 | 미상 | 0원 |
| 2. 근저당 · 영광원광신용협동조합 | 100,000,000원 | 23,599,687원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원불교영광신용협동조합 근저당권은 배당 계산에서 채권액 미상으로 제외되어 있습니다. 현재 회차 기준 채권 미배당액은 76,400,313원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 영광군청 남측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 기존 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 건물은 근린생활시설로 이용 중이며, 상하수도 급·배수설비와 전기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지, 사다리형이며 공시지가는 539,100원/㎡입니다.
- 이용 제한. 소로2류에 저촉되고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 지분 범위 확인. 일괄매각이지만 목록1은 지분매각입니다. 등기와 매각목록에서 실제 취득 지분을 반드시 대조해야 합니다.
- 도로 저촉 확인. 토지 일부가 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 저촉 범위가 실제 이용 및 처분가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 최민숙은 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서 원문을 재확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 현장 상권과 주변 거래 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 선순위 근저당권의 채권액이 미상으로 배당 계산에서 제외되어 있으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 지분과 이용제한이 핵심
이 사건은 임차보증금 인수 위험만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 최민숙의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건 자체는 단순하지 않습니다. 일괄매각이면서 목록1은 지분매각이고, 토지 일부는 도시계획시설 도로에 저촉됩니다. 여기에 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 24,439,600원의 가격 경쟁력도 확인되지 않습니다. 이 사건의 판단 순서는 권리 인수 → 지분 범위 → 도로 저촉 → 현장 시세 순으로 잡는 것이 적절합니다.
