광주지방법원 2026타경267. 광주광역시 서구 농성동 670-3의 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택 및 창고 등으로 이용 중이고, 토지는 대 221.5㎡입니다. 권리관계의 기준은 2025.09.23 설정된 담양한빛신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 2026.01.09 김원호의 강제경매개시결정이 기입됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인은 확인되지 않았고 예상 배당에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 신건 507,110,000원뿐 아니라 1회 유찰 시 405,688,000원, 2회 유찰 시 324,550,400원 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 인수보다는 현황과 가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

임차인은 없습니다. 등기상 현재 소유자는 정국선이고, 2025.09.23 담양한빛신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2026.01.09 기입된 김원호의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

② 가격 판단 — 실거래 기준을 먼저 확보해야 한다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 507,110,000원입니다. 다만 이 사건은 동일한 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 신건 가격이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 유찰 전·후 최저가만 보고 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단하기는 어렵습니다.

배당 시나리오상 2회 유찰 시 매각가가 324,550,400원까지 낮아져도 채권자 총 청구액 310,000,000원은 전액 배당되는 것으로 계산되며 미배당액도 0원입니다. 하지만 이는 권리·배당 구조를 보여주는 수치일 뿐, 324,550,400원이 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다. 가격 적정성은 주변 단독주택·토지 및 유사 용도 거래와 별도로 비교해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 507,110,000원 가정)

현재 회차 507,110,000원 가정에서는 채권자 총 청구액 310,000,000원이 전액 배당되고 소유자에게 189,638,900원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 한국건강관리협회 건강증진의원 남서측 인근입니다. 간선도로변은 중·소규모 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대이고, 후면부는 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 자유롭고 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 있습니다. 비교적 시중심부에 위치해 일반적인 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 대 221.5㎡, 준주거지역, 평지·자루형 토지이며 광대로한면입니다. 공시지가는 772,900원/㎡입니다.
• 건물. 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층으로, 1975.12.19 사용 승인 후 일부가 2018.05.08 증축됐습니다. 지속적인 개·보수로 현상 및 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 단독주택 및 창고 등으로 이용 중이며 기본적인 전기·급배수·위생설비와 유류보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 준주거지역·시가지경관지구이며 광로3류에 접합하고, 가로구역별 최고높이 제한지역·광주농성초등학교 상대보호구역·전통상업보존구역에 해당합니다.
• 공부 차이. 감정요항상 별도 공부 차이는 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 건물 1층의 공부상 96.93㎡와 현황 약 88.0㎡ 차이가 별도로 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 권리 원본 대조. 2025.09.23 담양한빛신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 보고, 이후 2026.01.09 강제경매개시결정의 소멸 여부를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
• 일괄매각 범위. 토지·건물과 제시외 건물이 함께 매각되므로 제시외 건물의 위치·면적·이용상태를 현장에서 확인하세요.
• 면적 차이. 건물 1층 공부상 96.93㎡와 현황 실측 약 88.0㎡의 차이가 가격과 활용에 미치는 영향을 감정평가서에서 확인하세요.
• 시세 검증. 현재 신건 507,110,000원의 가격 경쟁력은 주변 토지·단독주택·근린 성격의 유사 거래와 비교한 뒤 판단하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 405,688,000원, 2회 유찰 시 324,550,400원이지만, 최저가 하락 자체를 시세 대비 저가로 동일시하지 마세요.
• 규제 확인. 준주거지역·시가지경관지구·최고높이 제한지역·상대보호구역·전통상업보존구역의 구체적인 건축·영업 제한을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 신건 가격은 별도 검증

이 사건은 현재 확인된 권리만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 2025.09.23 담양한빛신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 이 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래가격 하나로 비교하기 어려운 토지 221.5㎡와 단독주택·창고의 일괄매각입니다. 현재 감정가와 최저가는 507,110,000원이고 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 신건 가격에 대한 유불리는 주변 유사 부동산 거래를 추가 확인한 뒤 판단해야 합니다. 여기에 건물 1층의 공부상 96.93㎡와 현황 약 88.0㎡ 차이까지 있어, 이 사건의 승부처는 권리보다 현황과 가격 검증입니다.