서울남부지방법원 2026타경141. 구로동 744-3 제4층 제401호, 전용 38.81㎡ 아파트입니다. 감정평가상 이용상태도 아파트로 확인됩니다. 현재 소유자는 김태준이고, 말소기준은 2025.12.19. 황보장 명의 근저당권 150,000,000원입니다. 이후의 2026.04.22. 강제경매개시결정과 2026.06.25. 케이비캐피탈 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 권리가 아닙니다. 현황조사에는 BAI XIUYING, ZHENG YUSHU, PIAO ZHIXUN, BAI CHUNSHAN 등 4명이 확인되며, 전입일은 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로, 단순히 전입일만으로 대항력 있는 임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 현재 판단은 대항력 가능·미상이며, 보증금이 존재하고 대항요건을 충족한다면 매수인에게 인수 위험이 생길 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 744-3 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 구로구 구로동로8길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 38.81㎡ · 철근콘크리트조 5층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김태준 (2019.08.22. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 204,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이영준 / 41,667,640원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.19. 근저당권 · 황보장 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
② 점유·임차관계 — 실제 확인 인원 4명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| BAI XIUYING | 2025.02.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| ZHENG YUSHU | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| PIAO ZHIXUN | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| BAI CHUNSHAN | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복 신고를 제외할 사정은 확인되지 않습니다. 따라서 현황조사 기준 실제 확인 인원은 4명입니다. 다만 이들의 법률상 임차인 지위와 보증금, 배당요구 여부는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다
확인된 동일면적 전용 38.81㎡ 실거래는 2024.10, 2층, 175,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 비교값도 175,000,000원으로 집계되어 있습니다. 이에 비해 현재 최저매각가 204,000,000원은 최근 비교가격의 116.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 38.81㎡ | 2 | 175,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.81㎡ | 1건 | 175,000,000원 |
표본이 1건뿐이어서 세밀한 시세 범위를 단정할 수는 없습니다. 다만 제공된 비교자료 안에서는 감정가·최저가 204,000,000원이 최근 실거래보다 29,000,000원 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 선순위 전입자의 보증금까지 확인되지 않았으므로, 실질취득비용은 현재 204,000,000원보다 더 커질 가능성도 열어두어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,656,000원 |
| 1. 근저당 · 황보장 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 이영준 | 41,667,640원 | 41,667,640원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 14,446,376원 | 8,676,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 채권자 총 미배당액은 5,770,016원입니다. 다만 선순위 전입자 4명의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않았고, 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 위험은 별개
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 204,000,000원 | 5,770,016원 | 41,667,640원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 163,200,000원 | 45,998,816원 | 10,115,200원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 130,560,000원 | 78,181,856원 | 0원 |
가격만 보면 1회 유찰 시 163,200,000원으로 확인된 실거래 175,000,000원 아래에 내려옵니다. 그러나 선순위 임차보증금 인수 문제가 실제로 존재한다면 낙찰가 하락만으로 실질취득비용이 싸진다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수도 있기 때문입니다. 이 사건은 그 보증금 자체가 미상이므로 유찰률보다 임대차 확인이 우선입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 7호선 남구로역 6번 출구 북서측 인근이며, 주변은 공동주택 위주의 주택지대와 단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬래브지붕 5층 건물 내 4층 401호입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 2필지 일단의 장방형 평지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 동남측 포장 세로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 규모·거래표본. 1998.11.04. 준공, 총 10세대이며 확인된 동일면적 거래는 1건입니다. 가격 판단 시 단일 거래 표본이라는 한계를 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임대차 원본 확인. 4명의 점유관계, 실제 임차인 여부, 계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 보증금이 확인되면 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 미배당 인수액’을 기준으로 최근 실거래 175,000,000원과 다시 비교해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 현재 204,000,000원은 확인된 최근 거래보다 29,000,000원 높습니다. 현 회차에 가격 할인 근거는 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당에는 선순위 임차보증금·당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 확정 배당표로 보아서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 복수 전입자가 확인되는 만큼 실제 점유자와 각 점유 부분, 인도 가능성 및 명도절차를 사전에 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 토지거래계약 허가구역 등 각 규제의 경매취득 적용 여부와 후속 이용계획을 관계기관 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 ‘선순위 전입 4명’
등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 이 사건을 단순 권리물건으로 보면 안 됩니다. 말소기준보다 먼저 전입한 4명의 보증금과 법률상 지위가 확인되지 않았기 때문입니다. 여기에 현재 최저가 204,000,000원은 확인된 최근 동일면적 거래 175,000,000원보다 16.6% 높습니다.
즉 현재 자료만 놓고 보면 ‘저렴한 신건’이 아니라 가격은 최근 거래 이상이고, 추가 인수위험은 아직 숫자로 확정되지 않은 물건입니다. 보증금이 없거나 대항요건이 성립하지 않는 것으로 확인되면 위험은 크게 줄어들 수 있지만, 반대로 실제 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 낙찰가와 별도로 인수부담을 계산해야 합니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 유찰률이 아니라 4명의 임대차관계와 보증금입니다.
