서울남부지방법원 2026타경3909. 감정평가상 건물은 제2종근린생활시설(사무소) 및 창고로 이용 중이고, 대지·건물·농지를 함께 매각하는 사건입니다. 목록2 건물은 등기사항증명서상 ‘단독주택 및 창고’이지만 건축물대장상 ‘제2종근린생활시설(사무소) 및 창고’로 등재되어 있어 일반건축물대장을 기준으로 감정평가됐습니다. 목록3은 지분매각이며 일부가 현황도로이고, 일괄매각하지 않으면 맹지가 될 우려가 있다는 사정까지 명세서에 적시돼 있습니다.
권리관계의 기준점은 2021년 11월 22일 설정된 하나은행 근저당 254,400,000원입니다. 그 뒤 2022년 대구은행 근저당 720,000,000원, 2023년 국세·지방세 압류, 2026년 임의경매개시결정이 이어졌고 이들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 감정평가서에는 임대 관계 미상으로 기재돼 있어, 특정 임차인의 보증금·전입· 확정일자가 확인되지 않은 현 단계에서 ‘대항력 있는 임차인이 없다’고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3909 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 궁동 17-4 · 서울특별시 구로구 오리로 1383 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(사무소) 및 창고 |
| 소유자 | 주식회사원명산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 1,200,540,773원 / 1,200,540,773원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사아이엠뱅크 / 635,297,588원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 일괄매각 | 목록1 대지 · 목록2 건물 · 목록3 농지, 제시외 창고 포함 |
| 목록3 특이사항 | 지분매각 · 농지취득자격증명 필요 · 일부 현황도로 · 공유자 우선매수권 1회 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.11.22 하나은행 근저당권 254,400,000원입니다. 2022.09.30 설정된 대구은행 근저당 720,000,000원과 2023년 압류 2건, 2026년 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025년에는 한국자산관리공사 공매공고가 부기됐지만 같은 해 공매취소공고로 말소됐습니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 1,200,540,773원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 예상 매수인 인수액은 0원이므로 권리상 실질취득액은 현재 최저가와 같은 1,200,540,773원입니다. 다만 이 물건은 근린생활시설· 창고와 대지·농지 지분이 결합된 형태이고 개발제한구역·자연녹지지역 등 이용규제가 중첩돼 있어, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하기보다 실제 활용 가능성과 처분성을 함께 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,200,540,773원 | 974,400,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 960,432,618원 | 948,428,292원 | 25,971,708원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 768,346,094원 | 758,262,633원 | 216,137,367원 |
현재 회차에서는 배당표상 하나은행과 대구은행의 채권최고액 합계 974,400,000원이 모두 배당되고 소유자에게 211,735,365원이 남는 구조입니다. 1회 유찰 시에는 미배당액이 25,971,708원, 2회 유찰 시에는 216,137,367원으로 커지지만, 각 시나리오의 예상 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,200,540,773원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 14,405,408원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 254,400,000원 | 254,400,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대구은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 211,735,365원 |
집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당이며, 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표·명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 제2종근린생활시설(사무소) 및 창고로 이용 중입니다. 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 지상1층이며 사용승인일은 1997.11.06입니다.
- 일괄매각. 목록1 대지·목록2 건물·목록3 농지를 함께 매각합니다. 맹지가 되는 우려 때문에 일괄매각하는 것으로 명세서에 기재돼 있습니다.
- 제시외 건물. 창고 20.68㎡ 1,240,800원, 창고 19.96㎡ 1,596,800원이 매각에 포함됩니다.
- 농지·지분. 목록3은 지분매각이며 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 일부가 현황도로이고 지상 비닐하우스 2동 및 각파이프조 천막 2동은 해체·철거가 용이해 감정평가에서 제외됐습니다.
- 공유자 우선매수. 공유자는 우선매수신고를 1회 행사할 수 있습니다. 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납해 실효되면 이후 매각기일부터는 다시 행사할 수 없습니다.
- 입지. 서서울생활과학고등학교 북측 인근으로 학교·전·답·임야·근린생활시설 등이 혼재하는 근교 농경지대입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역·개발제한구역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 확인된 토지면적은 364.0㎡, 지목은 대, 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 1,519,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록3 농지에 대해 매각결정기일까지 증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 공유자 우선매수권. 목록3 공유자가 1회 우선매수권을 행사할 수 있으므로 최고가매수신고인이 되더라도 공유자의 행사 여부를 전제로 자금·일정을 계획해야 합니다.
- 점유관계. 임대 관계가 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록·전입·확정일자 및 보증금 관계를 확인해 대항력 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 목록별 현황. 목록3 일부 현황도로, 비닐하우스·천막, 수목, 제시외 창고의 실제 위치·경계와 사용 상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 공매 이력. 2025년 한국자산관리공사 공매공고가 있었다가 공매취소공고로 말소됐으므로 법원경매 진행과 기존 공매 절차의 종결 상태를 원문으로 교차 확인할 필요가 있습니다.
- 용도규제. 개발제한구역·자연녹지지역 등 중첩 규제로 증축·용도변경·개발 가능성이 제한될 수 있으므로 현재 이용 목적과 허용행위를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·농지 관련 서류와 실제 점유·경계 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 말소는 단순하지만, 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 놓고 보면 기준이 분명합니다. 하나은행 근저당을 기준으로 뒤의 근저당과 압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 예상 인수액도 0원입니다. 하지만 실제 입찰 난도는 그보다 높습니다. 대지·건물·농지가 묶여 있고, 목록3은 지분매각이며 농지취득자격증명과 공유자 우선매수권이 동시에 작동합니다. 여기에 개발제한구역·자연녹지지역 등 규제와 일부 현황도로, 점유관계 미상까지 겹칩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 ‘후순위 권리가 소멸하느냐’보다 농지를 취득할 자격과 목적이 있는지, 공유자 우선매수권을 감안해도 자금계획이 성립하는지, 그리고 현재의 사무소·창고 및 토지를 원하는 방식으로 실제 사용할 수 있는지입니다. 신건 최저가는 1,200,540,773원이고 권리상 실질취득액도 같은 금액이지만, 용도와 환금성의 복잡성을 해소하지 않은 채 감정가 할인 여부만으로 판단하기에는 확인할 실무 항목이 많습니다.
