🏷 934,000,000원 👤 임차인 1명 ⚠️ 인수 지상권 1건 📉 유찰 0회
서울남부지방법원 2026타경4145. 가산동 대륭테크노타운20차 제1층 제105호로, 감정평가 이용상태는 판매시설·카페(CAFE GATE)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사에이치에스더컴퍼니이고, 말소기준은 2019.02.19. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 708,000,000원입니다. 그 뒤의 가압류·압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 핵심은 후순위 채권이 아닙니다. 매각물건명세서에는 대지권의 목적인 토지에 2018.10.12. 제195431호로 설정된 금천구의 을구 4번 지상권이 별도등기로 존재하며, 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 배당표의 금액형 인수액은 0원이지만, 법률상 부담까지 0이라는 뜻은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4145 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 691 대륭테크노타운20차 제1층 제105호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 판매시설 · 카페(CAFE GATE) 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 공장(지식산업센터 및 지원시설) 중 제1층 제105호 |
| 소유자 | 주식회사에이치에스더컴퍼니 |
| 감정가 / 최저가 | 934,000,000원 / 934,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 708,000,000원 |
| 현재 경매 채권자 | 주식회사 신한은행의 양수인 에이치에프에스삼일유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 토지 지상권은 인수
2019.02.19. 이후 설정된 중소기업은행·국민은행·기술보증기금·서울신용보증재단· 중소벤처기업진흥공단·근로복지공단 등의 가압류와 국세·지방세 관련 압류는 등기 순위상 말소기준권리보다 뒤입니다. 2023.01.20. 시작된 종전 임의경매는 2025.11.11. 취하되어 2025.11.17. 경매개시결정등기가 말소되었고, 현재 사건은 2026.03.16. 다시 개시되었습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 보증금 승계 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이순남 | 105호 / 주거 | 2022.06.22 | 30,000,000원 | 1,800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
이순남의 전입일은 2022.06.22.로 말소기준 근저당권 설정일 2019.02.19.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없고, 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 934,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 708,000,000원 | 708,000,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 405,298,784원 | 214,260,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 271,956,944원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 475,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울신용보증재단 | 91,028,999원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 201,114,645원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 국민은행 | 53,098,923원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 7,600,412원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 근로복지공단 | 6,969,130원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,220,067,837원 중 예상 배당액은 922,260,000원, 미배당액은 1,297,807,837원입니다. 배당표상 매수인 금액형 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 6건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감되어 후순위 배당이 달라질 수 있고, 토지 지상권 별도등기 인수는 이 금액형 배당 계산과 별개의 문제입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 지상권은 남는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 금액형 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 934,000,000원 | 922,260,000원 | 1,297,807,837원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 747,200,000원 | 737,328,000원 | 1,482,739,837원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 597,760,000원 | 589,382,400원 | 1,630,685,437원 | 0원 |
현재는 신건으로 최저매각가가 감정가와 같은 934,000,000원입니다. 1회 유찰 시 747,200,000원, 2회 유찰 시 597,760,000원으로 내려가지만, 이 가격 하락만으로 물건의 권리 부담이 해소되는 것은 아닙니다. 매각물건명세서상 금천구 지상권은 매각 후에도 인수되는 권리이므로, 어느 회차에 입찰하더라도 그 법률관계 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 제1층 제105호는 판매시설로서 카페(CAFE GATE)로 이용 중입니다.
- 주위환경. 가산디지털1로 서측 및 두산초등학교 서측 인근으로, 공장·학교·아파트단지·지식산업센터 및 지원시설·근린생활시설·상업시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 동측 인근에 가산디지털1로가 있고, 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 독산역이 소재해 대중교통 및 차량 진출입은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 20층 건물로 외벽은 석재·커튼월 마감 등이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 공장(지식산업센터 및 지원시설) 건부지로 이용 중이며 동측이 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 별도 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지 지상권 원문 확인. 2018.10.12. 제195431호 금천구 지상권의 존속기간·범위·목적·사용수익 제한을 토지 등기 원문에서 확인해야 합니다.
- 임차인 명도 확인. 이순남은 대항력이 없지만 현재 점유관계와 실제 카페 운영주체를 확인해 명도 절차를 준비해야 합니다.
- 국세·지방세 압류 확인. 압류 6건 중 당해세가 포함되는지 확인해야 배당 구조와 후순위 미배당 규모를 정확히 볼 수 있습니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 934,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
- 상가 이용 규정 확인. 판매시설·카페 이용 중인 제1층 물건이므로 지식산업센터 및 지원시설 내 업종·사용 제한과 관리규약을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 별도등기를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차인 승계 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
이 사건의 임차인은 1명이고 보증금은 30,000,000원이지만, 전입일 2022.06.22.가 말소기준 2019.02.19.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 후순위 가압류·압류 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 대지권의 목적인 토지에는 말소기준보다 앞선 금천구 지상권 별도등기가 있고, 매각물건명세서가 이를 명시적으로 인수되는 권리로 적고 있습니다. 현재 신건 최저가 934,000,000원에 시세 대비 할인 여부를 판단할 실거래 근거도 제시되어 있지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 채권이 얼마나 많은가”가 아니라, 인수 지상권이 제1층 판매시설의 사용·처분가치에 어떤 제약을 주는지를 확인하는 데 있습니다.
