서울동부지방법원 2025타경51510. 강일임페리얼타워 8층 806호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 감정가 125,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 100,000,000원입니다. 권리구조의 기준점은 2024.02.27. 현대카드주식회사 가압류 17,812,496원입니다. 그 뒤의 국세 압류, 주택도시보증공사 가압류, 강동구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기 순위만 보고 끝낼 수 없습니다. 피선웅은 2022.07.08. 전입·점유를 시작했고, 2022.06.15. 확정일자를 갖춘 보증금 145,000,000원의 임차인으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 100,000,000원 매각가 가정 배당표에서는 집행비용 2,200,000원을 먼저 차감한 뒤 피선웅에게 97,800,000원이 배당되고 47,200,000원이 부족합니다. 원칙대로라면 이 부족분은 대항력 때문에 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 이 사건에는 이를 뒤집는 확약이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51510 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 강일동 675-3 강일임페리얼타워 8층 806호 · 서울특별시 강동구 아리수로93길 19 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층, 지상10층 중 8층 806호 · 2013.09.17 사용승인 |
| 소유자 | 방성호 · 2021.10.29. 매매 · 거래가액 128,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 100,000,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
과거 2015년 조순행의 보증금 100,000,000원 주택임차권은 2015.07.27. 이미 말소됐고, 2017년 중소기업은행 근저당권 84,000,000원도 2021.10.29. 말소됐습니다. 2019년 광주시 압류와 국세 압류 역시 각각 해제돼 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.02.27. 현대카드주식회사 가압류입니다.
피선웅의 전입일 2022.07.08.은 이 말소기준권리보다 빠르므로 대항력 있음으로 분류됩니다. 확정일자 2022.06.15.와 배당요구도 있어 우선변제권을 행사합니다. 반면 김거봉은 806호를 주거로 사용하며 보증금 5,000,000원·월세 400,000원이 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우에는 대항력 有라고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 남겨야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인은 2명, 보증기관 승계는 중복 합산 금지
| 이름 / 구분 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김거봉 · 806호 주거 | 전입신고일 미상 | 5,000,000원 월세 400,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 피선웅 · 806호 28.66㎡ 전부 | 2022.07.08 | 145,000,000원 | 有 | 有 | 보증기관 승계 대상 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 2022.07.08 | 145,000,000원 | 승계 | 승계 | 피선웅 중복신고 |
실제 임차인은 김거봉·피선웅 2명입니다. 시보증은 피선웅 보증금의 보증기관 대위·승계로 신고된 것이므로 별도의 145,000,000원 보증금으로 합산하면 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 유찰률만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 125,000,000원, 현재 최저매각가는 100,000,000원이고 현재 회차는 감정가의 80%입니다. 하지만 동일 물건 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없으므로 100,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 피선웅의 확약으로 주된 인수부담이 해소됐더라도 김거봉의 권리관계가 미상으로 남아 있으므로, 단순히 2회 유찰됐다는 사실만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,200,000원 |
| 1. 임차인 피선웅 보증금 · 우선변제 | 145,000,000원 | 97,800,000원 |
| 2. 갑구 14번 가압류 · 현대카드주식회사 | 17,812,496원 | 0원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 주택도시보증공사 | 3,025,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 20번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 피선웅의 부족분은 47,200,000원으로 계산되지만, 2026.07.02. 확약에 따라 이 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 0순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 김거봉의 보증금 5,000,000원은 이 배당표에 별도 배당액으로 제시되지 않았으므로 대항력·배당관계를 원본에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강일초등학교 서측 인근이며, 상업·업무용 빌딩·근린생활시설·아파트 단지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스정류장과 지하철 강일역이 소재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 1개호로 이용 중이며, 2013.09.17. 사용승인된 지하4층·지상10층 건물의 8층 806호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·소화전·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 본건 북동측과 남서측이 각각 중로와 소로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 위반사항. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.02. 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용과 적용 대상이 피선웅 보증금임을 직접 확인해야 합니다.
- 김거봉 전입일 확인. 전입신고일이 말소기준권리 2024.02.27.보다 앞서는지 확인하기 전에는 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
- 보증금 중복 금지. 시보증의 145,000,000원은 피선웅 보증금에 대한 보증기관 대위·승계 신고이므로 별도 채무처럼 합산하지 않습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 확인. 실거래 자료가 없어 현재 최저가 100,000,000원이 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 유찰 횟수만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 이용상태 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔 1개호입니다. 실제 사용·관리규약·점유상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “주된 인수는 풀렸지만, 권리 확인은 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 피선웅 보증금 145,000,000원입니다. 현재 최저가 100,000,000원에서 배당표만 보면 47,200,000원이 미배당돼 매수인에게 넘어올 수 있는 구조지만, 2026.07.02. 제출된 확약으로 피선웅에 대해서는 대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 확인돼 실질 인수 0원*입니다. 보증기관 대위·승계 신고도 같은 보증금이므로 중복 합산하지 않습니다.
그러나 김거봉이라는 별도 점유자가 남습니다. 보증금 5,000,000원·월세 400,000원이 확인됐지만 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 그래서 이 물건은 “인수 완전 0원”형이 아니라 주된 인수는 해소됐지만 미상 임차인 확인이 필요한 사건입니다. 또 최근 실거래 자료가 없어 2회 유찰·최저가 100,000,000원만으로 가격이 싸다고 평가할 수도 없습니다. 확약서는 긍정적이지만, 김거봉의 전입관계와 현재 점유를 확인하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
