서울남부지방법원 2026타경4678. 서울 금천구 가산동 에스티엑스브이타워 제1층 제113호 근린시설입니다. 감정 이용상태는 기호(가)가 지원시설(제2종근린생활시설, 사무소), 기호(나)가 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 등기상 소유자는 임정택이고, 2018.04.30 중소기업은행 근저당 채권최고액 1,140,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다.

문제는 말소기준 뒤 권리보다 그보다 앞서 들어온 점유관계입니다. 2016.08.19, 2016.08.22, 2017.03.15 신고된 점유가 있어 선순위 관계가 형성돼 있습니다. (주)동우알앤디·임정택은 보증금 40,000,000원이 확인되고 배당표에서는 전액 매수인 인수로 계산됐습니다. 반면 (주)트러스트디엔씨·박상현과 주식회사 제이씨엔코리아·나현덕은 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 최종 인수 범위를 확정하기 전에 보증금·점유관계를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 앞 점유가 핵심

2018.04.30 중소기업은행 근저당권 설정 이후의 에스케이에코플랜트주식회사 전세권 100,000,000원, 중소기업은행 추가 근저당 360,000,000원, 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 말소와 별개로 2018.04.30보다 앞선 점유관계와 매각물건명세서에 적힌 토지 별도등기 지상권 인수는 매수인이 별도로 확인해야 하는 영역입니다.

② 점유·임차 관계 — 실제 인수액을 먼저 확정해야 한다

말소기준일인 2018.04.30보다 앞선 신고는 3건입니다. 이 중 (주)동우알앤디·임정택은 보증금 40,000,000원이 확인돼 배당계산상 매수인 인수액 40,000,000원으로 잡혀 있습니다. 하지만 나머지 선순위 점유 2건은 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 확인되는 실질취득은 낙찰가 1,905,000,000원 + 인수 40,000,000원에서 시작하며, 선순위 점유 2건의 실제 보증금이 확인되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,905,000,000원 가정)

현재 회차에서는 채권 합계 1,600,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 283,550,000원이 계산됩니다. (주)동우알앤디·임정택 보증금 40,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수로 별도 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 위험은 별개

현재 회차에서는 신청채권 100,000,000원이 전액 충족되고, 1회 유찰에서도 100,000,000원이 전액 배당됩니다. 2회 유찰 시에는 신청채권 배당이 64,608,000원으로 줄고, 전체 미배당은 395,392,000원까지 커집니다. 하지만 낙찰가가 내려가는 것과 별개로 확인된 매수인 인수액 40,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 존재합니다. 더구나 선순위 점유 2건의 보증금은 아직 확정되지 않은 상태이므로 유찰률만 보고 실질취득액을 계산하면 안 됩니다.

⑤ 현황·이용상태 — 일괄매각과 내부 통합 사용 확인

• 위치. 지하철 1호선·7호선 환승역인 가산디지털단지역 남측 인근이며, 주위는 지식산업센터와 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 가산디지털단지역과 노선버스정류장이 있습니다.
• 용도. 기호(가)는 지원시설(제2종근린생활시설, 사무소), 기호(나)는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다.
• 현황. 부동산 목록1·2를 벽체 구분 없이 통합한 뒤 내부를 112-1에서 112-8까지 다시 구분하여 소유자 및 임차인들이 사용 중입니다.
• 매각방식. 목록1·2는 일괄매각입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물이며 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 위생·급배수·승강기·CCTV 설비가 구비돼 있습니다.
• 도로. 남서측 및 남동측으로 노폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·준공업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·산업시설구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유 2건 보증금 확인. (주)트러스트디엔씨·박상현, 주식회사 제이씨엔코리아·나현덕의 보증금과 실제 점유범위를 확인해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
• 40,000,000원 인수 재확인. (주)동우알앤디·임정택 보증금 40,000,000원은 현재 배당계산에서 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
• 토지 지상권 확인. 2010.10.12 제64716호 금천구 지상권의 내용·범위와 이용상 영향을 매각물건명세서 및 토지등기에서 직접 확인해야 합니다.
• 일괄매각·통합사용 범위 확인. 목록1·2의 벽체 통합 및 112-1~112-8 내부 구획이 실제 매각대상·점유범위와 어떻게 대응하는지 확인해야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 중소기업은행 근저당과 전세권 등에는 제112호와의 공동담보·공동전세 내용이 기재돼 있습니다.
• 유찰가만으로 판단 금지. 각 회차 낙찰가와 별도로 40,000,000원 인수 및 선순위 미상 보증금, 인수 지상권을 합쳐 실질 부담을 판단해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수범위가 먼저다”

이 사건은 말소기준 이후 권리만 보면 구조가 단순해 보이지만, 실제 입찰 판단에서는 그보다 앞선 점유관계가 핵심입니다. 확인된 인수 보증금만 40,000,000원이고, 2016.08.19 및 2017.03.15 선순위 점유의 보증금은 확정되지 않았습니다. 여기에 토지의 금천구 지상권도 말소되지 않고 인수됩니다.

따라서 신건 최저매각가 1,905,000,000원을 단순 매입가격으로 보면 안 됩니다. 현재 확인되는 부담부터 낙찰가 + 40,000,000원이고, 선순위 점유 2건의 실제 보증금과 지상권의 영향까지 확인한 뒤에야 최종 실질취득 조건이 완성됩니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 먼저 인수범위를 얼마까지 확정할 수 있느냐입니다.