서울남부지방법원 2026타경4720. 금천구 독산동 962-22, 지상 7층 건물의 제6층 제601호 다세대주택입니다. 소유자는 김용현·황태원 각 2분의 1 공유이고, 경매신청채권자는 고수현입니다. 이 사건의 핵심은 후순위 압류가 많다는 사실보다 고수현의 임차권입니다. 고수현은 2019.01.30 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2019.01.15입니다. 말소기준으로 제시된 주택도시보증공사 가압류는 2021.02.16이므로, 고수현의 전입·점유가 더 빠릅니다.
따라서 등기된 임차권 자체가 매각으로 말소된다고 해서 보증금 위험까지 사라지는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서에는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다. 현재 신건 가격에서는 전액 배당되는 계산이지만, 매각가가 내려가면 보증금 미배당액이 다시 매수인의 부담으로 넘어옵니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 962-22 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 · 지상 7층 중 6층 |
| 사용승인 | 2015.12.22 |
| 소유자 | 김용현 2분의 1 · 황태원 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 고수현 / 183,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차보증금’이 핵심
말소기준은 2021.02.16 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 고수현의 주민등록·점유는 2019.01.30으로 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 고수현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2019.01.30 확정일자 2019.01.15 | 183,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 시 승계 |
| 등기사항 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
② 회차별 실질취득 — 유찰가만 내려가고 끝나지 않는다
최근 실거래 수치로 시세를 비교하는 대신, 이 사건에서는 낙찰가와 미배당 임차보증금을 합친 실질취득액을 봐야 합니다. 신건에서는 213,000,000원에 임차보증금이 전액 배당돼 인수액 0원입니다. 하지만 1회 유찰 시 낙찰가 170,400,000원에서 고수현에게 167,214,400원만 배당되고, 미배당 15,785,600원이 매수인에게 넘어갑니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 100%) | 213,000,000원 | 0원 | 213,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 170,400,000원 | 15,785,600원 | 186,185,600원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 136,320,000원 | 49,388,480원 | 185,708,480원 |
특히 1·2회 유찰 시에는 낙찰가 자체가 임차보증금 183,000,000원보다 낮아집니다. 이때 내려간 낙찰가만큼 임차보증금 미배당이 커져, 매수인이 부담하는 총액은 보증금 183,000,000원 부근에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 집행비용이 먼저 차감되므로 실질취득액이 각각 186,185,600원과 185,708,480원으로 계산됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 1. 임차인 고수현 보증금 | 183,000,000원 | 183,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,008,000,000원 | 26,218,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사바인셀 | 70,299,172원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권자 · 고수현 | 183,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시나리오에서는 고수현 보증금 183,000,000원이 전액 변제되어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자 총 청구액은 2,261,299,172원, 채권자 배당액은 26,218,000원, 미배당액은 2,235,081,172원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 독산3동주민센터 북측 인근으로, 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 제반 교통여건은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 7층 건물의 6층 601호이며, 사용승인은 2015.12.22입니다.
- 설비. 도시가스 개별난방, 위생·급배수, 승강기 설비가 설치된 것으로 탐문됐으나 폐문부재로 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
- 도로. 남측으로 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제·공부. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역 등이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차보증금 재계산. 입찰하려는 회차의 예상 매각가에서 고수현 보증금 183,000,000원이 얼마나 배당되고 얼마가 인수되는지 다시 계산해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 자료상 국세·지방세 압류 6건이 있으며, 당해세에 해당할 경우 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 고수현 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 고수현으로 동일하며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있습니다.
- 미상 점유 확인. 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않은 주거 점유 정보가 있어 대항력 가능 여부를 단정할 수 없습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2022.06.22 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행과의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 설비의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 총부담은 크게 안 내려갈 수 있다”
이 사건은 신건 가격 213,000,000원만 놓고 보면 고수현 보증금 183,000,000원이 전액 배당되어 추정 인수액이 0원입니다. 그러나 고수현은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다.
그래서 유찰 뒤 숫자의 의미가 달라집니다. 1회 유찰 시 표시 매각가는 170,400,000원이지만 실질취득은 186,185,600원, 2회 유찰 시 표시 매각가는 136,320,000원이지만 실질취득은 185,708,480원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 인수가 커져 총부담이 보증금 183,000,000원 부근에서 버티는 구조입니다. 여기에 세금 압류와 미상 점유 정보까지 있어, 이 물건의 핵심은 ‘최저가가 얼마까지 내려가느냐’가 아니라 그 회차에서 실제로 얼마를 배당하고 얼마를 인수하느냐입니다.
