서울남부지방법원 2026타경4860. 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가상 현재는 주택으로 이용 중인 물건입니다. 권리관계의 출발점은 2025.06.25 강서구 압류지만, 임차인 우두식은 그보다 훨씬 앞선 2020.03.05 전입신고와 확정일자를 갖고 있습니다. 따라서 말소기준권리 뒤의 임차권등기가 매각으로 말소된다는 사실만 보고 안전하다고 판단해서는 안 됩니다. 선행 대항력이 있어 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 인수하는 구조입니다.
현재 가정 매각가 160,000,000원에서는 집행비용 3,040,000원이 먼저 빠지고 우두식에게 156,960,000원이 배당됩니다. 보증금 160,000,000원 중 부족한 3,040,000원은 매수인 부담이므로 현재 실질취득액은 160,000,000원 + 3,040,000원 = 163,040,000원입니다. 더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 1회 유찰 시 낙찰가는 128,000,000원으로 내려가지만 인수액이 34,592,000원으로 커지고, 2회 유찰 시 낙찰가 102,400,000원에 인수액 59,833,600원이 붙습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4860 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1073-28 에스케이바움하우스 제2층 제203호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주택 |
| 비교 대상면적 | 36.42㎡ |
| 소유자 | 황태원 |
| 감정가 / 최저가 | 160,000,000원 / 160,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 청구액 | 우두식 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인의 대항력이 먼저다
말소기준권리는 2025.06.25 강서구 압류입니다. 이후 국세 압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 우두식의 전입신고일과 확정일자는 모두 2020.03.05로 말소기준권리보다 앞섭니다. 매각물건명세서도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 주택임차권등기가 있음을 명시하고 있습니다.
| 임차인 / 기재 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 우두식 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
② 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액이 반대로 움직인다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 160,000,000원 | 3,040,000원 | 163,040,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 128,000,000원 | 34,592,000원 | 162,592,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 102,400,000원 | 59,833,600원 | 162,233,600원 |
표에서 보듯 최저가만 보면 160,000,000원에서 128,000,000원, 다시 102,400,000원으로 크게 내려갑니다. 하지만 인수액은 3,040,000원에서 34,592,000원, 59,833,600원으로 커집니다. 결과적으로 실질취득액은 각 회차 모두 160,000,000원대입니다. 이 사건은 “유찰될수록 싸지는 일반적인 경매”와 다르게 접근해야 합니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액을 기준으로 봐야 한다
시장 자료상 최근 12개월 평균은 212,500,000원, 최신 거래는 2025.05의 229,000,000원입니다. 전체 7건 평균은 219,285,714원이고 최근 거래군은 이전 거래군보다 -6.9% 하락했습니다. 따라서 시장 방향은 하락으로 읽어야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 28.14㎡ | 3 | 229,000,000원 |
| 2025.03 | 28.14㎡ | 4 | 215,000,000원 |
| 2024.11 | 22.52㎡ | 5 | 187,000,000원 |
| 2024.08 | 28.14㎡ | 3 | 219,000,000원 |
| 2024.03 | 29.49㎡ | 3 | 230,000,000원 |
| 2023.07 | 29.49㎡ | 4 | 220,000,000원 |
| 2022.02 | 29.49㎡ | 4 | 235,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 212,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,040,000원 |
| 1. 임차인 우두식 보증금 | 160,000,000원 | 156,960,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 우두식 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 우두식의 보증금 중 3,040,000원이 미배당되어 매수인 인수로 남습니다. 국세·지방세 압류가 있어 당해세에 해당하면 실제 배당순위와 미배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신월초등학교 북서측 인근이며 아파트·단독주택·저층 공동주택·학교·소규모 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 현황 용도. 공부상 용도는 사무소이나 실제로는 주택으로 이용 중입니다. 근린시설로 분류된 물건인 만큼 입찰 전 용도와 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가. 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 에스케이바움하우스는 18세대이고 경매 통계상 평균 유찰 14.2회, 매각률 6.25%입니다. 가격뿐 아니라 재매각 난이도도 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 계산. 우두식 보증금 160,000,000원의 실제 배당액을 확인하고 미배당 잔액을 낙찰대금에 반드시 더하세요.
- 동일인 관계 확인. 임차권자 우두식과 강제경매 신청채권자 우두식의 관계 및 채권의 실체를 임대차계약서·배당요구·경매신청서 원본으로 대조하세요.
- 미상 점유관계. 별도 기재 건은 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 확인하세요.
- 세금 압류. 강서구·국·국민건강보험공단 압류가 존재합니다. 당해세 여부에 따라 배당과 임차인 미배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소와 현황 주택의 차이를 건축물대장·전입 가능 여부·용도 관련 원본으로 확인하세요.
- 시세 표본 차이. 비교 거래 면적 22.52㎡·28.14㎡·29.49㎡와 본건 비교 대상면적 36.42㎡가 일치하지 않습니다. 단순 평균만으로 입찰 상한을 정하지 마세요.
- 하락 추세. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -6.9%로 나타납니다. 과거 전체 평균 219,285,714원보다 최근 12개월 평균 212,500,000원을 우선해 보세요.
맺으며 — 이 사건의 숫자는 ‘최저가’ 하나가 아니다
신건 최저가는 160,000,000원이고 최근 12개월 평균은 212,500,000원이라 표면적으로는 가격 차이가 커 보입니다. 그러나 이 물건에는 2020.03.05부터 대항력을 갖춘 임차보증금 160,000,000원이 있습니다. 현재도 3,040,000원이 인수되고, 유찰되면 낙찰가가 내려가는 만큼 인수액이 크게 늘어납니다. 그래서 1회·2회 유찰 뒤에도 실질취득액은 각각 162,592,000원·162,233,600원입니다.
여기에 공부상 사무소와 현황 주택의 차이, 면적이 맞지 않는 실거래 표본, -6.9%의 최근 가격 추세, 평균 14.2회 유찰과 6.25%의 매각률, 세금 압류 및 미상 점유관계가 겹칩니다. 가격은 최저가가 아니라 인수 포함 실질취득액으로, 권리는 임차인의 선행 대항력까지 포함해 판단해야 하는 사건입니다.
