서울남부지방법원 2026타경4910. 영등포역 북동측 인근 신한헤스티아 6층 610호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 현황은 오피스텔 이용으로 확인됩니다. 권리분석의 핵심은 등기부상 이미 말소된 과거 하나은행 근저당이 아니라, 2026년 5월 11일의 강제경매개시결정입니다. 이보다 앞서 임차인 김성일이 2023년 3월 18일 점유를 시작하고 3월 20일 전입했으며, 확정일자는 2023년 2월 9일입니다. 따라서 이 임차인은 대항력과 우선변제권을 모두 갖는 구조로 분석됩니다.
김성일의 임차보증금은 140,000,000원입니다. 현재 최저매각가 138,000,000원에서 집행비용 2,732,000원을 먼저 제하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 135,268,000원이고, 남는 4,732,000원은 매수인 인수입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 138,000,000원 + 4,732,000원 = 142,732,000원입니다. 이 물건은 단순히 “최저가 1.38억”만 보고 접근하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4910 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동1가 127 신한헤스티아 제6층 제610호 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용 |
| 소유자 | 김강유 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 152,456,641원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하4층/지상13층 중 제6층 제610호 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다
2016년 설정된 하나은행 근저당권은 2020년 채권최고액이 26,400,000원으로 변경된 뒤 2021년 4월 8일 해지로 말소되었습니다. 현재 권리분석상 기준이 되는 것은 2026년 5월 11일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정입니다. 김성일은 그보다 앞선 2023년에 점유·전입을 갖췄고, 2025년 2월 11일 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김성일 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 점유 2023.03.18 전입 2023.03.20 | 2023.02.09 | 140,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
| 미상 점유정보 주거 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
확인 가능한 실제 임차인은 김성일 1명이며, 별도로 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유정보가 1건 있습니다. 이 미상 정보는 대항력이 있다고 단정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 김성일 외 추가 인수위험이 없는지 입찰 전 매각물건명세서와 현황을 다시 대조해야 합니다.
③ 회차별 실질부담 — 최저가만 보면 왜곡된다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 4,732,000원 | 142,732,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 31,945,600원 | 142,345,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 53,669,760원 | 141,989,760원 |
이 구조에서는 최저매각가가 138,000,000원에서 110,400,000원, 88,320,000원으로 내려가더라도 인수액이 각각 4,732,000원, 31,945,600원, 53,669,760원으로 증가합니다. 따라서 유찰 횟수만으로 가격 메리트가 커진다고 볼 수 없습니다. 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수금액이어야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,732,000원 |
| 1. 임차인 김성일 보증금 | 140,000,000원 | 135,268,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 152,456,641원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 김성일 보증금 중 135,268,000원이 배당되고 4,732,000원이 남아 매수인에게 인수됩니다. 한국주택금융공사 청구액 152,456,641원은 예상배당 0원으로 미배당이 발생합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 영등포구 영등포동 소재 지하철 1호선 영등포역 북동측 인근이며, 오피스텔과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 영등포역이 있어 대중교통 상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 현황 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 당시 현황은 오피스텔 이용입니다. 임차권등기 내용은 건물 전부를 주거로 사용한 것으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하4층/지상13층 건물 중 6층 610호이며 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·철도보호지구 등에 해당하며, 토지 공시지가는 6,370,000원/㎡입니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부 상태를 확인하지 못했고, 외형조사와 제시목록·건축물현황도를 기준으로 통상적인 내부 상태를 전제로 평가했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 138,000,000원만 보지 말고, 김성일 미배당 인수 4,732,000원을 더한 142,732,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 1회 유찰 시 인수액 31,945,600원, 2회 유찰 시 53,669,760원으로 증가해 실질취득은 계속 약 1.42억대입니다.
- 미상 점유정보 확인. 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 주거 점유정보 1건은 대항력 가능·미상 상태이므로 추가 서류와 현황 확인이 필요합니다.
- 용도 재확인. 사건상 근린시설, 감정 현황은 오피스텔, 임차권등기는 주거로 기재돼 있어 실제 이용상태와 관련 공부를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 되지 않았으므로 실제 상태와 수선 필요 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.38억 낙찰”이 곧 “1.38억 취득”은 아니다
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인 김성일의 140,000,000원 보증금입니다. 현재 회차에서 낙찰가를 138,000,000원으로 가정하면 배당 후 4,732,000원이 남아 매수인이 인수하고, 실질취득은 142,732,000원이 됩니다. 더 유찰돼 낙찰가가 110,400,000원, 88,320,000원으로 내려가도 인수액이 각각 31,945,600원, 53,669,760원으로 커져 총 부담은 약 1.42억대로 유지됩니다.
따라서 이 물건은 최저가가 내려가는 모습 자체를 가격 메리트로 평가하면 안 되는 구조입니다. 여기에 전입일·보증금·확정일자가 미상인 별도 점유정보까지 있어, 입찰 전에는 김성일 외 추가 승계위험이 없는지도 반드시 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 “몇 번 유찰됐느냐”가 아니라 낙찰가와 인수금액을 합친 실제 부담입니다.
