서울남부지방법원 2026타경4971. 강서구 화곡동 강서그랜드아이파크주상복합 103동 17층 1703호, 아파트로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 이정근이고, 경매를 신청한 채권자는 조훈이며 청구금액은 81,494,206원입니다. 등기상 말소기준은 2025.12.19. 설정된 한국캐피탈주식회사 근저당권 336,600,000원입니다. 이 근저당과 이후 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 권리가 아닙니다. 임차인 성미경의 전입일은 2025.01.16.으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금은 680,000,000원, 배당요구일은 2026.05.18.이지만 확정일자는 확인되지 않았고, 예상배당에서도 우선변제권 없음·배당액 0원·보증금 전액 매수인 인수로 산정돼 있습니다. 이 때문에 낙찰대금 외에 별도의 보증금 반환 부담까지 계산해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경4971 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 1095-4 그랜드아이파크 제17층 제103-1703호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 126.65㎡ · 지하6층·지상17층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 이정근 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 조훈 / 81,494,206원 |
| 말소기준권리 | 2025.12.19. 한국캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 336,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인 전입이 먼저다
과거 설정됐던 전세권과 하나은행·갓파더사대부·애큐온저축은행 등의 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 현재 말소기준권리는 2025.12.19. 한국캐피탈 근저당입니다. 문제는 그보다 앞선 2025.01.16. 임차인 성미경의 전입입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 680,000,000원이 배당으로 해소되지 않는 계산이므로, 등기상 후순위 권리가 소멸하더라도 매수인의 보증금 반환 부담은 남습니다.
임차인 분석
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 성미경 | 전부 | 2025.01.16 | 680,000,000원 | 2026.05.18 | 대항력 有 우선변제 없음 680,000,000원 인수 |
② 시세 비교 — 최저가 자체도 최근 시세 이상, 실질취득은 더 높다
강서그랜드아이파크주상복합의 최근 거래 중 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 1,099,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 15층 130.17㎡가 1,173,000,000원에 거래됐습니다. 그런데 이 사건의 최저가는 이미 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 즉 임차보증금을 고려하기 전 최저가만으로도 최근 평균보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 130.17㎡ | 15 | 1,173,000,000원 |
| 2026.06 | 117.97㎡ | 8 | 1,050,000,000원 |
| 2026.05 | 117.97㎡ | 13 | 1,075,000,000원 |
| 2024.10 | 117.97㎡ | 10 | 990,000,000원 |
| 2023.04 | 126.65㎡ | 13 | 890,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 1,099,333,333원 |
최근 12개월 가격은 과거 거래군보다 17.0% 상승한 흐름이지만, 그렇더라도 가격 판단의 기준은 최저가가 아니라 인수액까지 포함한 실질취득 부담이어야 합니다. 최신 거래 1,173,000,000원과 비교해도 낙찰대금 1,160,000,000원에 보증금 680,000,000원을 더한 부담은 현저히 높습니다. 따라서 이 사건을 두고 “신건 최저가가 시세보다 싸다”고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,000,000원 |
| 인수 · 임차인 성미경 보증금 | 680,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 336,600,000원 | 336,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 조훈 | 81,494,206원 | 81,494,206원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 727,905,794원 |
임차인 성미경의 680,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수액으로 계산돼 있습니다. 아래 배당 도넛은 매각대금 1,160,000,000원의 분배만 표시하며, 임차보증금 인수는 별도 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 강서그랜드아이파크주상복합은 39세대, 2010.06.30. 준공입니다.
- 입지. 강서구청 북동측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 남동측·남서측·북서측으로 폭 약 30m·10m·8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되고, 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
- 건물상태. 철근콘크리트구조, 위생·급배수·개별난방·화재탐지·소화·승강기 설비가 있고, 위반건축물 사항은 없습니다. 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 시세 흐름. 최근 12개월 평균은 1,099,333,333원이고 최신 거래는 1,173,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군 대비 17.0% 상승했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 기준. 현재 최저가 1,160,000,000원에 임차보증금 인수 680,000,000원을 더한 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 반환관계 확인. 성미경은 전입일이 말소기준보다 빠른 대항력 임차인입니다. 보증금 전액 인수 산정이므로 명도와 보증금 반환의 선후관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 원본 대조. 배당요구일은 2026.05.18.이지만 확정일자는 확인되지 않으며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 임차인 배당 0원으로 계산돼 있습니다.
- 유찰 시에도 인수액 합산. 1회 유찰 시 928,000,000원, 2회 유찰 시 742,400,000원이지만 두 시나리오 모두 임차보증금 인수액은 680,000,000원으로 계산돼 있습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 1,099,333,333원과 최신 거래 1,173,000,000원을 우선 비교해야 하며, 전체 평균 1,035,600,000원만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 배당 변동항목 확인. 집행비용은 14,000,000원 추정이며 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘1,160,000,000원짜리 신건’이 아니다
표면상 최저매각가는 감정가와 같은 1,160,000,000원입니다. 하지만 권리분석을 끝까지 하면 결론이 달라집니다. 성미경의 전입일은 말소기준보다 앞서고, 보증금 680,000,000원은 예상배당에서 한 푼도 배당되지 않은 채 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 비교해야 할 실질취득 부담은 1,840,000,000원입니다.
최근 12개월 평균은 1,099,333,333원이고 최신 거래도 1,173,000,000원입니다. 더구나 인수액을 빼고 본 최저가 자체가 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 최근 거래가격이 과거보다 17.0% 오른 흐름을 감안해도, 현재 조건에서 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 후순위 등기 소멸이 아니라 대항력 임차보증금 680,000,000원의 승계 부담입니다.
