서울동부지방법원 2025타경51522. 문정동 송파한화오벨리스크 13층 에이-1306호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 주식회사울진복이며 2018.11.13. 매매를 원인으로 2018.12.28. 소유권을 이전받았고, 거래가액은 190,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부에 설정된 김민아의 주택임차권입니다. 임대차계약일자는 2022.08.25., 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.09.26., 확정일자는 2022.08.25.이며 임차보증금은 198,450,000원입니다. 경매개시결정은 2025.06.02.이므로 임차권은 그보다 앞섭니다. 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있고, 원래 구조대로라면 현재 최저매각가에서는 보증금 전액 회수가 되지 않습니다.
하지만 이번 사건에는 결정적인 추가자료가 있습니다. 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김민아)가 2026.06.19. “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다”는 취지의 확약서를 제출했습니다. 따라서 배당계산상 부족분과 별개로 이 임차권 때문에 매수인이 부담하는 실질 보증금 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51522 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 문정동 622 송파한화오벨리스크 13층 에이-1306호 · 서울특별시 송파구 충민로 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 이용 중 |
| 임차권 범위 | 건물 13층 에이-1306호 26.82㎡ 전부 |
| 소유자 | 주식회사울진복 · 2018.11.13. 매매 · 거래가액 190,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 164,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 198,450,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 인수 해소
등기부상 2013.06.25. 신한은행 근저당권 120,000,000원이 설정됐지만 2018.12.26. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준권리는 2025.06.02. 강제경매개시결정입니다. 김민아의 임차권등기는 2024.09.27.이고, 전입·점유는 2022.09.26.이므로 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민아 | 에이-1306호 26.82㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 198,450,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약으로 실질 0원 |
② 가격 구조 — 최저가가 내려가도 원래 임차권 구조에선 총액이 고정됐다
현재 최저매각가는 164,000,000원입니다. 감정가 205,000,000원의 80%이며 2회 유찰 상태입니다. 원래 대항력 인수 구조만 계산하면 현재 회차의 미배당 보증금은 37,546,000원이어서 낙찰가와 합친 금액이 임차보증금 198,450,000원 수준으로 고정됩니다.
3회 유찰 시 매각가 131,200,000원에서는 룰상 인수액이 69,886,800원, 4회 유찰 시 매각가 104,960,000원에서는 95,759,440원으로 늘어납니다. 즉 확약이 없다면 가격이 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 단순히 ‘유찰될수록 싸진다’고 볼 수 없는 구조였습니다. 이번 사건은 확약으로 그 보증금 인수구조가 실질적으로 해소된 것이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 김민아 보증금 · 우선변제 | 198,450,000원 | 160,904,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 198,450,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김민아 보증금은 160,904,000원 배당되고 37,546,000원이 부족합니다. 다만 2026.06.19. 확약 때문에 이 부족분의 실질 보증금 인수는 0원입니다. 별도등기 구분지상권은 금액으로 환산된 권리가 아니므로 위 배당금액과 별개로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울동부지방검찰청 남동측 인근 문정동 법조타운에 위치하며, 관공서·지식산업센터·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 남동측 인근에 수도권 지하철 8호선 장지역이 있으며, 송파대로를 따라 다수의 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상15층 건물의 13층이며 사용승인일은 2013.05.15.입니다.
- 이용상태. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정 기준시점 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 토지. 유통상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 10,770,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약의 제출주체와 적용범위를 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 별도등기 확인. 매각물건명세서가 인수권리로 명시한 1토지 을구 1번 구분지상권의 존속내용과 이용상 제한을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용은 업무시설(오피스텔)이므로 실제 사용·취득 목적과 맞는지 점검해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 80%이지만 동일 유형 최근 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “임차권은 해소됐지만, 권리가 모두 끝난 것은 아니다”
이 사건의 가장 큰 위험처럼 보이는 김민아의 보증금 198,450,000원은 원래라면 현재 매각가 164,000,000원에서 37,546,000원의 미배당이 생겨 매수인 인수 문제가 발생할 수 있는 선순위 임차권입니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.19. 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의를 확약해 이 부분의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그 대신 놓치면 안 되는 것은 매각물건명세서에 따로 적힌 1토지 을구 1번 구분지상권 설정등기입니다. 임차보증금 인수는 해소됐지만 별도 인수권리가 남아 있으므로 권리 안전형으로 단정하기는 어렵습니다. 또한 현재 최저가 164,000,000원이 감정가 205,000,000원의 80%라는 사실만 있고 최근 실거래 시세 자료는 없어 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 임차권은 정리됐고, 승부처는 별도등기와 가격 검증입니다.
