서울남부지방법원 2026타경5102. 구로동 비즈트위트오렌지 제18층 제1804호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 현재 소유자는 이시우이고, 2019.02.21. 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 과거 광명동부새마을금고 근저당과 신한은행 근저당은 각각 등기부상 이미 말소되어 있습니다.
현재 경매의 말소기준은 2026.01.29. 구로구(서울특별시 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 주택임차권과 전입입니다. 장혜리 임차권은 보증금 7,000,000원으로 배당표상 전액 배당되지만, 한국주택토지공사 임차권은 배당표만 보면 26,354,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서에는 그 승계인인 서울보증보험 주식회사가 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시되어 있어, 그 임차권에 한해서는 실질 인수액이 0원입니다.
반면 양수지는 2025.10.17. 전입했고 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자를 단정적인 대항력 임차인으로 계산할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 확약은 한국주택토지공사 임차권에만 적용되므로, 양수지의 인수 가능성까지 없애주는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 44-8 비즈트위트오렌지 제18층 제1804호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용중 |
| 전용면적 | 17.81㎡ |
| 소유자 | 이시우 (2019.02.21. 거래가액 100,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 111,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 131,962,739원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 확약 밖 미상 임차인을 따로 봐야 한다
② 임차인 분석 — 확약 적용 범위를 분리해서 판단
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양수지 | 2025.10.17 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 장혜리 | 2021.02.18 / 2021.01.21 | 7,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 현재 배당가정 0원 |
| 한국주택토지공사 | 2023.02.16 / 2023.01.04 | 128,000,000원 | 대항력 있음 | 있음 | 실질 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건
비즈트위트오렌지의 면적 매칭 실거래 중 최근 12개월 거래는 4건이고 평균은 104,750,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 101,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -4.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 17.74㎡ | 12 | 101,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 11 | 110,000,000원 |
| 2026.01 | 17.74㎡ | 16 | 103,000,000원 |
| 2025.10 | 17.74㎡ | 11 | 105,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 104,750,000원 |
최저가 111,000,000원은 최근 12개월 평균의 106.0%입니다. 평균보다 6,250,000원 높고, 최신 거래 101,000,000원보다도 10,000,000원 높습니다. 여기에 양수지의 보증금이 미상이라 실질취득액은 적어도 최저가 이상이므로, 현 회차를 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,354,000원 |
| 1. 임차인 장혜리 보증금 | 7,000,000원 | 7,000,000원 |
| 1. 임차인 한국주택토지공사 보증금 | 128,000,000원 | 101,646,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 | 131,962,739원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 산술상 한국주택토지공사 보증금 부족분은 26,354,000원이지만, 매각물건명세서의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건에 따라 그 임차권의 실질 인수는 0원입니다. 양수지 보증금은 확인되지 않아 위 배당표에서 금액으로 산정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락만으로 인수위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 배당표상 인수액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 111,000,000원 | 26,354,000원 | 한국주택토지공사 잔액은 확약으로 실질 0원 · 양수지 미상 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,800,000원 | 48,198,400원 | 한국주택토지공사 관련 잔액은 확약 적용 · 양수지 미상 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 71,040,000원 | 65,638,720원 | 한국주택토지공사 관련 잔액은 확약 적용 · 양수지 미상 |
유찰될수록 배당표상 한국주택토지공사 미배당액은 커지지만, 그 부분은 확약 조건이 유지되는 한 실질 인수액으로 보지 않습니다. 반대로 양수지는 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 낙찰가가 내려간다는 이유만으로 전체 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구로고등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 내 제18층 제1804호이며 사용승인일은 2013.09.16.입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용중이며, 건물에는 위생·급배수·개별난방·화재탐지·기계식주차장·승강기·도시가스 설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등에 포함되고, 남서측으로 약 15m 도로에 접합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
⑦ 입찰 체크리스트
- 양수지 보증금 확인. 현재 가장 중요한 미확정 요소입니다. 전입은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상으로 남습니다.
- 확약 조건 원문 확인. 한국주택토지공사 승계인인 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 최근 12개월 평균 104,750,000원, 최신 거래 101,000,000원인데 최저가는 111,000,000원입니다. 현재 가격을 싸다고 볼 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -4.4%이므로 과거 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다. 현황과 공부, 실제 사용 상태를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 큰 인수는 확약으로 풀렸지만, 아직 ‘깨끗한 물건’은 아니다
이 사건의 핵심은 한국주택토지공사 보증금 128,000,000원을 그대로 매수인이 떠안는 구조가 아니라는 점입니다. 신건 배당 기준 미배당 26,354,000원은 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건으로 실질 0원입니다. 장혜리 보증금 7,000,000원도 현재 매각가 가정에서는 전액 배당됩니다.
그러나 양수지는 2025.10.17. 전입하면서도 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 확약 밖의 미상 임차인 리스크가 남습니다. 가격 또한 최저가 111,000,000원이 최근 12개월 평균의 106.0%, 최신 거래보다 10,000,000원 높은 상태이고 최근 거래 추세도 -4.4%입니다. 따라서 현 회차는 확약의 효력과 양수지 권리를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건입니다.
