서울남부지방법원 2026타경5174. 강서구 화곡동 엔에스타운 9층 903호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 이현우이고, 2026년 5월 15일 이규형의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다. 권리관계의 출발점은 2022년 6월 2일 의정부세무서장 관련 국세 압류입니다. 그 뒤 국민건강보험공단, 서울특별시 강서구, 성북구의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 단순히 “후순위 권리가 소멸한다”는 것만 보고 끝내면 안 됩니다. 임차인 이규형은 2019년 9월 30일 주민등록, 2019년 9월 28일 점유개시로 말소기준인 2022년 6월 2일보다 앞서며, 보증금은 278,000,000원입니다. 매각물건명세서에도 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기가 있고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조가 명시돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 것은 ‘대항력’

2019년 8월 7일 목동새마을금고 근저당권은 채권최고액 5,200,000,000원으로 설정됐지만 2019년 9월 23일 일부포기로 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 6월 2일 국세 압류이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 주민등록·점유는 그보다 앞서므로, 후순위 임차권등기 자체가 소멸하더라도 배당으로 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인에게 남습니다.

② 임차인 — 실제 임차관계 1건, 미배당 잔액 승계

같은 보증금 278,000,000원, 같은 전입일 2019년 9월 30일로 확인되는 임차관계는 이규형 1건으로 봐야 하며 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다. 임차권등기에는 계약일자 2019년 8월 20일·2019년 9월 28일, 확정일자 2019년 8월 20일, 점유개시 2019년 9월 28일이 기재돼 있습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세보다 실질취득이 높다

엔에스타운은 20세대, 사용승인일은 2019년 7월 22일입니다. 제공된 실거래 표본은 면적이 완전히 일치하지 않아 개별 호수의 직접 비교에는 한계가 있지만, 가격 판단은 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 280,285,714원보다 최근 12개월 평균 263,000,000원과 최신 거래 236,000,000원을 우선해 보는 것이 타당합니다.

현재 최저가 278,000,000원 자체가 최근 12개월 평균의 105.7%입니다. 여기에 미배당 보증금 4,692,000원을 더한 실질취득 282,692,000원은 최근 12개월 평균의 약 107.5%, 최신 거래 236,000,000원의 약 119.8%입니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 8.4% 하락한 추세이므로, 전체 평균 280,285,714원만 보고 “시세보다 싸다”고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)

국세·지방세 압류가 4건 존재합니다. 당해세에 해당하는 금액이 확인될 경우 선순위 차감으로 임차인 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 2019년 7월 22일 사용승인된 철근콘크리트조 10층 건물의 9층입니다.
• 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 단독·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 5호선 화곡역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장 시설을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북측 약 40미터 도로, 동측·남측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 엔에스타운은 20세대로 표본 자체가 크지 않고, 제공된 거래도 전용면적이 혼재합니다. 같은 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수는 6.1회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득가 기준. 현 회차는 낙찰가 278,000,000원이 아니라 미배당 보증금을 합한 282,692,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 최저가 222,400,000원, 2회 유찰 시 177,920,000원으로 내려가더라도 대항력 보증금이 낙찰가보다 크면 미배당 인수가 늘어나 실질 부담이 보증금 수준에 묶입니다.
• 당해세 확인. 국세·지방세 관련 압류 4건이 있어 당해세 해당액이 선순위 배당되면 임차보증금 미배당과 매수인 인수가 증가할 수 있습니다.
• 임차권 원본 대조. 이규형의 임차권등기, 배당요구, 강제경매 신청채권 관계를 임대차계약서·매각물건명세서·배당요구 종기 서류와 직접 대조해야 합니다.
• 실거래 면적 차이. 최근 거래 표본은 대상 전용 28.43㎡와 정확히 일치하지 않으므로 층·면적·상태 차이를 감안해 추가 시세 확인이 필요합니다.
• 원본 확인. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 세금채권 내역과 실거래 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘남는 보증금’을 봐야 한다

이 물건은 후순위 압류가 여러 건 있지만 그것들이 핵심 위험은 아닙니다. 진짜 승부처는 말소기준보다 앞선 이규형의 점유·전입과 278,000,000원 보증금입니다. 신건 278,000,000원에 낙찰된다고 가정해도 집행비용 때문에 4,692,000원이 미배당되어 실질취득은 282,692,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 12개월 평균 263,000,000원과 최신 거래 236,000,000원보다 높고, 최근 추세 역시 -8.4%입니다.

향후 유찰돼 표면 최저가가 낮아지더라도 대항력 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분만큼 미배당 인수액이 늘어 실질 부담이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 여기에 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 확인되면 인수 부담이 더 커질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 배당 후 남는 임차보증금과 최근 하락 시세를 먼저 보는 물건입니다.