서울남부지방법원 2026타경5216. 구로구 개봉동 현대홈타운2단지 제204동 제10층 제1004호, 전용 84.915㎡ 아파트입니다. 소유자 김우정은 2016.02.19 소유권을 이전받았으며 당시 등기된 거래가액은 390,000,000원입니다. 현재 경매는 대경새마을금고의 근저당권을 기초로 진행되고 있습니다.
등기부상 말소기준권리는 2021.03.22 설정된 대경새마을금고 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 압류 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되어 있지만, 2020.02.13 전입한 임차인이 말소기준보다 앞선다는 점이 결정적인 변수입니다. 또한 일부 근저당권의 말소 표시와 이후 이전·근질권 설정 기록 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5216 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 480 현대홈타운2단지 제204동 제10층 제1004호 도로명주소: 서울특별시 구로구 개봉로20길 158 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.915㎡ · 지상 28층 중 10층 |
| 건물 | 철근콘크리트벽식구조 · 사용승인일 2001.08.22 |
| 단지규모 | 현대홈타운 · 964세대 |
| 소유자 | 김우정 (2016.02.19 소유권이전 · 당시 거래가액 390,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 927,000,000원 / 927,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 대경새마을금고 / 318,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.03.22 대경새마을금고 근저당권 · 채권최고액 318,000,000원 |
| 임차관계 | 실제 임차인 1명 · 김진영 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수액 | 확정 불가 — 선순위 임차인 인수 가능성 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 근저당권들은 상당수 이미 말소되어 있습니다. 현재 말소기준권리로 지정된 대경새마을금고 근저당권과 그 이후 설정된 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 대상으로 분류되어 있습니다. 다만 등기상 담보권 소멸과 임차인 보증금의 소멸은 별개입니다. 말소기준보다 먼저 성립한 대항력은 미배당 보증금의 매수인 인수 문제로 이어질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 미상이므로 인수액 0원 확정 금지
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진영 | 1004호 | 2020.02.13 | 2026.07.22 | 미상 | 대항력 있음으로 조사 우선변제·배당 확인 보증금 승계 가능 |
현황조사 및 매각물건명세서상 실제 임차인은 김진영 1명입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 인수액을 산정할 수 없습니다.
- 전입 선후관계. 2020.02.13 전입으로 2021.03.22 말소기준권리보다 앞섭니다.
- 확정일자. 2026.07.22로 기록되어 있으며, 말소기준권리 설정보다 늦습니다. 우선변제 순위와 실제 배당 가능액을 별도로 확인해야 합니다.
- 보증금. 액수가 확인되지 않았습니다. 임대차계약서 및 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.
- 배당요구. 배당요구 여부와 일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구종기 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 승계 여부. 대항력과 미배당 보증금이 남는 경우 인수 가능성이 있으므로, 낙찰가만을 실질취득금액으로 사용해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격 자체도 최근 평균 이상
현대홈타운 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 920,625,000원입니다. 최저매각가 927,000,000원은 최근 평균의 100.7%에 해당합니다. 또한 최신 거래는 2026.07의 878,000,000원으로, 현재 최저매각가보다 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.92㎡ | 1층 | 878,000,000원 |
| 2026.07 | 84.92㎡ | 25층 | 930,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 7층 | 932,500,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 24층 | 1,050,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 3층 | 935,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 16층 | 920,000,000원 |
| 2026.05 | 84.92㎡ | 18층 | 920,000,000원 |
| 2026.04 | 84.92㎡ | 9층 | 940,000,000원 |
| 2026.03 | 84.92㎡ | 23층 | 920,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 10층 | 908,000,000원 |
| 2026.02 | 84.92㎡ | 21층 | 865,000,000원 |
| 2026.01 | 84.92㎡ | 9층 | 849,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.92㎡ | 12건 | 920,625,000원 |
실거래 가격은 849,000,000원~1,050,000,000원으로 편차가 있습니다. 2026.06에는 1,050,000,000원의 고가 거래도 있지만, 최근 평균만이 아니라 최신 거래와 동일 층 거래도 함께 살펴야 합니다. 특히 이 물건과 같은 10층의 2026.02 거래가는 908,000,000원으로 현재 최저매각가보다 낮습니다.
④ 예상배당표 (매각가 927,000,000원 가정 · 임차인 배당 미반영)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 11,670,000원 |
| 근저당 · 대경새마을금고 | 318,000,000원 | 318,000,000원 |
| 근저당 · 테크메이트코리아대부주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 소유자 교부(임차인 배당 제외 가정) | — | 453,330,000원 |
위 배당은 집행비용·등재된 근저당권 채권최고액을 기초로 한 단순 추정입니다. 김진영의 보증금 및 배당, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여액 453,330,000원은 확정 배당액이 아니며, 매수인 인수액 0원도 확정되지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득은 다르다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 소유자 예상잔여 | 매수인 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 927,000,000원 | 462,000,000원 | 453,330,000원 | 인수액 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 741,600,000원 | 462,000,000원 | 269,784,000원 | 인수액 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 593,280,000원 | 462,000,000원 | 122,947,200원 | 인수액 미확정 |
유찰 시나리오의 채권자 배당과 소유자 잔여는 임차인 배당을 제외한 추정치입니다. 집행비용은 회차별 추정이 반영되어 있으며 실제 배당과 다를 수 있습니다.
유찰로 최저매각가가 낮아져도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나는 구조라면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 따라서 741,600,000원이나 593,280,000원이라는 최저가만 보고 가격 메리트가 생겼다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인 보증금 확인 후 매수인 인수액을 더해 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 구로구 개봉동 소재 지하철 1호선 개봉역 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 1호선 개봉역이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조, 경량철골경사지붕의 지상 28층 건물 중 10층입니다. 사용승인일은 2001.08.22이며 전기·위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 및 거래. 현대홈타운 964세대, 전용 84.92㎡대 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최저 거래가와 최고 거래가의 편차가 있으므로 개별 호수의 층·향·상태를 고려해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 4,547,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 아파트를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약허가구역으로 기재되어 있습니다. 경매취득에 대한 적용 여부와 향후 거래 제한 등은 관할 기관 및 관계 서류로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있고, 공부와의 차이는 기재되어 있지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인이 최우선. 김진영의 임대차계약서, 보증금, 계약기간 및 실제 점유·전입관계를 확인하세요.
- 대항력·배당 검증. 전입일 2020.02.13, 확정일자 2026.07.22의 선후관계를 확인하고, 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 검토하세요.
- 실질취득금액 재산정. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 최근 12개월 실거래 평균 920,625,000원 및 최신 거래 878,000,000원과 비교하세요.
- 등기 원본 대조. 을구 23번 근저당권의 말소 여부와 23-1번 이전 및 23-2번 근질권 설정의 관계를 확인하세요.
- 민간임대주택 관계. 2022.12.07 민간임대주택등기에 따른 등록 상태와 경매 후 의무관계 등을 확인하세요.
- 압류·조세채권. 구로구 및 성북구 압류와 관련된 체납액 및 배당순위를 확인하세요.
- 점유·명도. 실제 임차인 김진영의 점유 및 보증금 반환관계를 확인한 뒤 인도 가능 시점과 명도 비용을 검토하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인하세요.
- 매각조건 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차관계 서류를 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 선순위 보증금
이 물건은 전용 84.915㎡, 현대홈타운2단지 10층 아파트로, 최근 12개월 동일 평형 거래가 확인되는 물건입니다. 그러나 최저매각가 927,000,000원이 최근 시세 평균 920,625,000원의 100.7%이므로 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다.
더 중요한 것은 2020.02.13 전입한 선순위 임차인의 보증금이 미상이라는 사실입니다. 현재 예상배당의 인수액 0원은 이를 반영하지 못한 계산이므로 확정값으로 사용할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금 인수액이 늘어나면 실질취득금액이 예상보다 높아질 수 있습니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 임차인 보증금과 배당관계를 확인하고 최신 등기부의 말소·이전 관계를 대조한 후, 확정 가능한 실질취득금액을 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다. 현재 확인된 사실만으로는 권리상 안전하거나 가격 메리트가 확보되었다고 판단하기 어렵습니다.
