서울남부지방법원 2026타경5250. 영등포구 양평동4가 양화빌2차 5층 501호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 유석중이며 2015.08.19. 매매를 원인으로 85,000,000원에 취득했습니다. 권리분석의 중심은 2022년에 들어온 임차인 박용수입니다. 임대차계약·확정일자는 2022.09.20., 주민등록과 점유개시는 2022.10.07.로 확인됩니다.
이후 2025.12.19. 주택도시보증공사의 300,000,000원 가압류가 들어왔고 이 권리가 말소기준으로 잡혀 있습니다. 박용수의 전입·점유는 그보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 2026.03.13.에는 보증금 120,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤고, 2026.05.21. 박용수를 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5250 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 양평동4가 224-2 제5층 제501호 · 선유로53길 30-8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형) · 제5층 제501호 |
| 전용면적 | 16.44㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 · 사용승인일 2011.05.09. |
| 소유자 | 유석중 · 2015.08.19. 매매 · 거래가액 85,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 178,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원이어도 ‘대항력 임차권’은 살아 있다
말소기준은 2025.12.19. 주택도시보증공사의 가압류입니다. 박용수는 그보다 앞선 2022.10.07.부터 전입·점유한 것으로 확인되고, 2022.09.20. 확정일자도 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”하는 주택임차권으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 / 기재 | 점유 | 보증금 | 전입·확정 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 박용수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 전입 2022.10.07. 확정 2022.09.20. | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 없음 |
| 등기사항 | 주거 | 미상 | 전입 미상 · 확정 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 보증기관 승계 없음 |
② 시세 비교 — 신건 1.78억은 최근 평균의 143.2%
양화빌2차는 16세대, 사용승인일 2011.05.09.이며 대상 면적은 16.44㎡입니다. 확인된 실거래는 6건이고, 최근 12개월 평균은 124,333,333원, 최신 거래는 2025.04. 115,000,000원입니다. 최근 흐름은 이전 구간 대비 +4.5%지만, 현재 최저매각가 178,000,000원은 최근 12개월 평균의 143.2%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 15.2㎡ | 4 | 115,000,000원 |
| 2025.02 | 15.2㎡ | 4 | 118,000,000원 |
| 2024.08 | 16.44㎡ | 4 | 140,000,000원 |
| 2024.02 | 15.2㎡ | 3 | 110,000,000원 |
| 2023.11 | 15.2㎡ | 5 | 127,000,000원 |
| 2021.10 | 16.44㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 124,333,333원 |
전체 6건 평균은 121,666,666원이고 거래 범위는 110,000,000원에서 140,000,000원입니다. 하지만 가격 판단은 과거 전체 평균보다 최근 지표를 우선해야 합니다. 그 기준으로도 신건 178,000,000원은 최근 평균보다 높은 가격이며, 최신 거래 115,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,292,000원 |
| 1. 임차인 박용수 보증금 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 54,708,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 박용수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 신건 178,000,000원에서는 박용수의 임차보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사에는 54,708,000원이 배당되고 나머지 채권은 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철9호선 선유도역 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·업무시설·근린생활시설·공원·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 선유도역이 있어 감정평가상 교통상황은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층 건물로, 사용승인일은 2011.05.09.입니다. 급배수·위생·화재탐지·도시가스·난방·주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 155.4㎡, 평지·자루형이며 북서측 세로한면(가) 도로에 접합니다. 공시지가는 5,296,000원/㎡입니다.
- 용도·규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·교육환경보호구역·절대보호구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격부터 재확인. 178,000,000원은 최근 12개월 평균 124,333,333원의 143.2%입니다. 최근 실거래를 웃도는 가격이라는 점을 전제로 판단해야 합니다.
- 박용수 보증금 배당 여부. 현재와 1회 유찰 시에는 전액 배당 시나리오지만, 2회 유찰부터는 8,474,880원 인수가 발생합니다. 낙찰가가 아니라 낙찰가+인수액 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 임차 기재 확인. 전입일·보증금이 미상인 주거 기재 1건은 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 박용수의 복수 지위 확인. 임차권자이면서 강제경매 채권자로 나타나므로 임대차계약, 채권 발생원인, 배당요구 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 가압류. 청구금액 300,000,000원의 가압류가 말소기준으로 잡혀 있고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 보증기관 승계 임차인으로 집계된 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재는 비싸고, 유찰 뒤에는 인수까지 계산해야 한다”
이 물건은 신건 최저가 178,000,000원이 최근 12개월 평균 124,333,333원의 143.2%여서 현재 회차에서 가격 메리트를 찾기 어렵습니다. 동시에 박용수는 말소기준보다 앞선 전입을 갖춘 대항력 임차인입니다. 신건에서는 보증금 120,000,000원이 전액 배당돼 인수 0원이지만, 2회 유찰 시에는 미배당 8,474,880원이 매수인에게 넘어옵니다.
따라서 이 사건은 단순히 “유찰되면 싸진다”는 구조가 아닙니다. 유찰이 깊어질수록 박용수의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동하므로 실질취득액을 기준으로 시세와 비교해야 합니다. 여기에 전입일·보증금이 확인되지 않은 추가 주거 기재와 박용수의 복수 지위 확인 문제까지 남아 있습니다. 현재 회차에서는 가격이 최근 거래 수준보다 높고, 이후 회차에서는 임차보증금 인수 여부가 핵심 변수입니다.
