서울남부지방법원 2026타경5279. 금천구 가산동 ‘가산양우내안애애플’ 11층 1101호로, 공부상 아파트(도시형생활주택)입니다. 내부는 방겸거실 1, 욕실및화장실 1, 주방 1, 현관 등으로 이용 중입니다. 이번 사건의 핵심은 단순한 “임차권등기 있음”이 아니라, 그 임차권의 대항력·배당 부족분·확약 조건을 함께 읽는 것입니다.
한국토지주택공사 명의의 주택임차권은 임대차계약일 2021.02.23, 확정일자 2021.02.24, 주민등록일 2021.03.08, 점유개시일 2021.03.23으로 확인됩니다. 현재 말소기준권리인 2023.07.13 박요한의 가압류보다 앞서므로 대항력 있는 임차권입니다. 보증금은 120,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받을 수 있습니다.
다만 여기서 결론이 갈립니다. 배당표만 기계적으로 보면 매각대금 110,000,000원에서 집행비용 2,340,000원을 뺀 107,660,000원이 임차보증금에 배당되고, 보증금 부족분 12,340,000원이 남습니다. 통상이라면 이 잔액은 매수인 인수 위험이 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서 비고에 서울보증보험 주식회사가 그 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수는 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5279 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제11층 제1101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트(도시형생활주택) · 방겸거실1·욕실및화장실1·주방1·현관 · 18층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 이은겸 (2021.03.31. 매매 · 거래가액 95,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 123,698,629원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약이 결론을 바꾼다
등기부상 과거 하나은행 근저당권은 2020.12.23 해지로 이미 말소되었습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 2023.07.13 박요한의 가압류 30,000,000원입니다. 이후 2024.01.12 등기된 한국토지주택공사 명의 임차권과 2026.05.21 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차권 분석 — 실제 임차인 0명, 보증기관 승계 구조
| 명의 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 실질인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 | 건물 전부 | 120,000,000원 | 有 주민등록 2021.03.08 | 有 확정일자 2021.02.24 · 배당요구 | 보증기관 승계 구조 확약 조건 반영 실질 0원 |
실제 임차인은 0명으로 봅니다. 한국토지주택공사는 보증기관 성격의 승계 신고로 처리되어 임차보증금을 별도의 실제 임차인 보증금과 중복 합산하지 않습니다. 또한 매각물건명세서에는 한국토지주택공사의 승계인인 서울보증보험 주식회사가 매수인에게 미배당 보증금 잔액 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,340,000원 |
| 1. 임차보증금 · 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 107,660,000원 |
| 2. 가압류 · 박요한 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 서울보증보험 주식회사 | 123,698,629원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 12,340,000원입니다. 일반 규칙상 이 금액은 매수인 인수액으로 계산되지만, 본건은 승계인 서울보증보험 주식회사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각 조건이므로 실질 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 확약 밖 인수는 없다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 임차보증금 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 110,000,000원 | 12,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 88,000,000원 | 33,984,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 70,400,000원 | 51,267,200원 | 0원 |
⑤ 가격 판단 — 실거래 시세 확인 전에는 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가와 최저매각가는 모두 110,000,000원입니다. 다만 동일하거나 유사한 주택의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 메리트가 있다는 판단은 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 디지털단지오거리 남동측 인근이며, 서측으로 가산디지털단지가 소재합니다. 주변에는 오피스텔·다세대주택·주상용건물·근린상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 11층이며, 승강기·소화전·화재탐지기·기계식 주차설비·온수설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 약 45미터, 남동측으로 약 8미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도·규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20.~2026.12.31.입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 조건 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 미배당 임차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권을 단순 소멸로 보지 말 것. 주민등록 2021.03.08은 말소기준권리 2023.07.13보다 빠릅니다. 확약이 결론을 바꾸는 핵심입니다.
- 실제 임차인 수 중복 계산 금지. 보증기관 승계 구조이므로 등기된 120,000,000원을 별도 실제 임차인의 보증금과 중복 합산하지 않습니다.
- 시세 별도 검증. 감정가 110,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 최근 거래와 현재 매물을 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2026.12.31.까지 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — 위험의 핵심은 임차권 자체보다 ‘확약 조건의 확인’
이 사건만 등기 순서대로 읽으면 보증금 120,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 신건에서 12,340,000원을 추가로 떠안을 수 있는 구조처럼 보입니다. 실제로 배당 계산도 그렇게 나옵니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 서울보증보험 주식회사의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 결론은 달라집니다. 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원이고, 현재 회차의 실질취득액은 최저매각가와 같은 110,000,000원입니다.
다만 권리가 정리됐다는 사실만으로 가격까지 유리하다고 볼 수는 없습니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가 110,000,000원의 고저를 단정할 수 없기 때문입니다. 따라서 본건은 권리에서는 확약 조건 확인, 가격에서는 별도 시세 검증이 각각 필요한 물건입니다.
