서울남부지방법원 2026타경5401. 양천구 신월동 우창아파트 2층 201호입니다. 현재 소유자는 최민석으로, 2015.10.13 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 강서농업협동조합 근저당 210,000,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2023.11.30 국민은행 근저당 93,000,000원은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하고, 2026.05.28 경매개시결정도 소멸 대상입니다.
등기권리 자체보다 중요한 변수는 임차인입니다. 김민선은 2024.07.01 전입으로 말소기준보다 뒤이므로 대항력이 없지만, 서은경은 배당요구를 2026.06.29 했다는 사실만 확인되고 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 계산상 확정 인수액은 0원으로 잡혀 있어도, 실제 취득비용을 465,000,000원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경5401 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 530-7 우창아파트 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 양천구 신월로17길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방·화장실2 등 · 철근콘크리트구조 6층 건물 중 2층 |
| 시세 비교 대상면적 | 83.61㎡ |
| 사용승인 / 세대수 | 2003.09.05 / 19세대 |
| 소유자 | 최민석 (2015.10.13 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 465,000,000원 / 465,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 178,069,687원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차인 한 명은 판정 보류
말소기준권리는 2015.10.13 접수된 을구 9번 강서농업협동조합 근저당권 210,000,000원입니다. 그 뒤의 을구 10번 국민은행 근저당권 93,000,000원과 2026년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 가압류·압류·근저당·경매 기록 다수는 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 확인된 신고자는 실제 임차인 김민선·서은경 2명입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민선 | 미상 | 2024.07.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서은경 | 주거 | 미상 | 미상 | 2026.06.29 | 가능·미상 | 판정 불가 | 가능·미상 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 실거래보다 높다
우창아파트의 확인된 면적대 실거래는 2건입니다. 2023.03 거래가 395,000,000원, 2023.06 거래가 418,000,000원이며 평균은 406,500,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.06 | 82.61㎡ | 4 | 418,000,000원 |
| 2023.03 | 84.68㎡ | 3 | 395,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 406,500,000원 |
신건 최저가 465,000,000원은 이 평균의 114.4%입니다. 평균보다 58,500,000원 높고, 최신 확인 거래인 2023.06의 418,000,000원보다도 47,000,000원 높습니다. 최신 거래 표본 자체가 2023년이라 2026년 현재 시세를 그대로 확정하는 자료로 볼 수는 없지만, 적어도 확인 가능한 거래자료만 놓고 보면 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 465,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,050,000원 |
| 1. 근저당 · 강서농업협동조합 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 93,000,000원 | 93,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,950,000원 |
현재 배당 계산에서는 채권 303,000,000원이 전액 배당되고 154,950,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이며, 특히 서은경의 임차보증금과 대항력 여부가 미상이라 실제 배당 및 인수관계는 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 숫자 — 가격은 내려가도 임차인 미상은 그대로다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 465,000,000원 | 303,000,000원 | 0원 | 154,950,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 372,000,000원 | 303,000,000원 | 0원 | 62,992,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 297,600,000원 | 292,633,600원 | 10,366,400원 | 0원 |
1회 유찰 가정가는 372,000,000원, 2회 유찰 가정가는 297,600,000원입니다. 그러나 이 회차별 숫자는 근저당 등 알려진 채권의 배당 구조를 보여주는 것이지, 서은경의 보증금 승계 가능성을 없애주는 숫자는 아닙니다. 전입일과 보증금이 확인되기 전에는 유찰가만 보고 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서초교 남동측 인근에 위치하며 주위는 소규모 공동주택단지와 근린상가 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 신정역은 북동측 직선거리 약 1.2km 지점입니다.
- 건물. 2003.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 6층 건물이며 승강기, 도시가스 개별난방, 기본 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로·토지. 북측 약 20m, 동측 약 6m 내외 포장도로에 접하고 토지는 평탄한 사다리형에 유사한 형태입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 아파트 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 기재돼 있어 매각기일 기준 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 3,664,000원/㎡이며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 내부 확인. 이해관계인 폐문 부재로 내부 확인이 불가해, 내부구조와 이용상태는 건축물대장 현황도면과 외부관찰 등에 근거해 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 서은경 전입일 확인. 말소기준 2015.10.13보다 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 첫 번째 기준입니다.
- 서은경 보증금 확인. 대항력이 인정될 경우 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있어 실질취득 총액이 달라집니다.
- 김민선 보증금·배당관계 확인. 전입은 2024.07.01로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 우선변제 관련 정보는 확인이 필요합니다.
- 가격 기준 재점검. 신건 최저가 465,000,000원은 확인 실거래 평균 406,500,000원의 114.4%입니다. 최신 확인 거래 418,000,000원보다도 높습니다.
- 거래시점 차이 확인. 비교 실거래가 2023년 3월·6월에 머물러 있으므로 2026년 입찰 전 현재 거래 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 내부상태 확인. 현장 내부가 확인되지 않은 상태이므로 실제 내부상태가 감정평가의 외부 관찰·도면 기준과 다른지 점검해야 합니다.
- 토지거래허가구역 적용 확인. 매각기일 2026.10.01은 기재된 아파트 토지거래계약 허가구역 지정기간 2025.10.20~2026.12.31 안에 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 및 임차관계 서류를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 정리되지만, 취득원가는 아직 안 정해졌다”
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준이 분명합니다. 2015.10.13 강서농업협동조합 근저당 이후의 국민은행 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 분석에서는 서은경의 전입일과 보증금이 모두 미상입니다. 이 두 값이 확인되지 않은 이상 실제 승계액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격도 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 465,000,000원은 확인된 실거래 평균 406,500,000원의 114.4%이고, 최신 확인 거래 418,000,000원보다 높습니다. 실거래 표본이 2023년에 머물러 있다는 한계까지 감안하면, 현재 단계의 핵심은 “4.65억이 싸냐”가 아니라 서은경의 권리관계를 먼저 확정한 뒤 그 실질취득 총액을 현재 거래 수준과 다시 비교하는 것입니다.
