의정부지방법원 2024타경87276. 호원동 호원가든2차아파트 204동 9층 905호 아파트입니다. 현재 소유자는 박옥순이며, 2016년 3월 7일 거래가 225,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2022년 8월 16일 설정된 주식회사애큐온저축은행 근저당권 235,200,000원이고, 2024년 9월 26일 같은 채권자의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 제공된 권리관계상 매각으로 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
권리보다 더 주의할 부분은 가격입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 319,000,000원인 신건인데, 전용 59.76㎡ 최근 12개월 실거래 평균은 321,500,000원입니다. 최저가는 평균의 99.2%로, 평균 대비 할인은 극히 제한적입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격 자체를 저가 매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경87276 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호동로 72, 204동 9층 905호 (호원동,호원가든2차아파트) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 24층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 박옥순 (2016.03.07. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사애큐온저축은행 / 207,502,744원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.16. 주식회사애큐온저축은행 근저당권 · 채권최고액 235,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 인수액 0원
임차인 없음. 대항력 임차인의 보증금 승계 문제도 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다. 과거 설정된 다수의 근저당권은 이미 말소된 내역으로 정리되어 있고, 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022년 8월 16일 애큐온저축은행 근저당권입니다. 이후 2024년 9월 26일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 평균보다 0.8% 낮은 신건
전용 59.76㎡로 매칭된 최근 실거래 12건은 2026년 6월부터 2026년 9월까지입니다. 최근 12개월 평균은 321,500,000원, 최신 거래는 348,000,000원, 범위는 290,000,000원~351,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 59.76㎡ | 20 | 348,000,000원 |
| 2026.09 | 59.76㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 3 | 308,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 16 | 351,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 20 | 325,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 324,500,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 324,500,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 18 | 321,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 9 | 309,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 15 | 342,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 8 | 315,000,000원 |
| 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 321,500,000원 |
최저가 319,000,000원은 최근 12개월 평균 321,500,000원의 99.2%입니다. 평균보다 낮기는 하지만 차이는 제한적이며, 실거래 최저 290,000,000원보다는 높습니다. 반대로 2026년 9월 최신 거래 348,000,000원과 비교하면 낮은 수준입니다. 즉 현재 가격은 “시세보다 확실히 싸다”기보다는 최근 거래 범위 안에서 평균에 거의 붙은 가격으로 보는 것이 데이터에 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,266,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애큐온저축은행 | 235,200,000원 | 235,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 78,534,000원 |
배당모형은 근저당권 채권최고액 235,200,000원을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 청구액은 207,502,744원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리는 그대로, 가격만 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 319,000,000원 | 235,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 255,200,000원 | 235,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,160,000원 | 200,501,760원 | 34,698,240원 | 0원 |
2회 유찰 시 채권자 측에 34,698,240원의 미배당이 생기는 시나리오지만, 이 금액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 유지됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 범골역 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 의정부경전철 범골역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 1997년 10월 사용승인된 철근콘크리트벽식구조 평지붕 24층 건물 중 9층이며, 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함되며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 확인됐습니다.
- 거래 표본. 전용 59.76㎡ 최근 실거래 12건은 290,000,000원~351,000,000원으로 분포하며 평균은 321,500,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 99.2%이므로, 신건에서 할인폭이 충분한지 별도로 판단해야 합니다.
- 실거래 범위. 동일 면적 거래가 290,000,000원부터 351,000,000원까지 분포합니다. 9층 개별 상태와 조건을 실거래 표본과 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 임차관계. 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 직전 현황을 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 배당. 예상배당은 채권최고액 기준이며 당해세 등 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 항목은 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 메리트는 별개”
이 사건은 권리구조만 놓고 보면 간결합니다. 말소기준은 2022년 8월 16일 애큐온저축은행 근저당권이고, 임차인 없이 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가 319,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 321,500,000원의 99.2%입니다. 최신 거래 348,000,000원보다는 낮지만 최근 평균과 거의 같은 수준이므로, 신건에서 권리가 깨끗하다는 사실만으로 가격 우위를 크게 평가하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 권리 위험이 아니라 실제 응찰가가 최근 실거래 범위에서 어느 위치에 놓이느냐입니다.
