의정부지방법원 2025타경2906. 경기도 포천시 영북면 야미리의 노유자시설(노인복지시설)과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3,414,864,570원으로 신건이며, 매각기일은 2026.10.01입니다. 현재 소유자는 주식회사케이더블유산업이고, 2024.08.27 설정된 울진죽변수산업협동조합 근저당권 3,108,000,000원이 말소기준권리입니다.
권리관계 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준권리 이후 설정된 강태경 근저당권 180,000,000원, 주식회사 디티아이인터네셔널 가압류 500,000,000원, 임의경매개시결정과 포천시 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 주식회사 동보건설이 노유자시설을 사용하고 있으나 전입신고일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경2906 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 영북면 야미리 350-3 · 경기도 포천시 영북면 호국로3497번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 노유자시설(노인복지시설) |
| 건물 구조 | 일반철골구조 기타지붕 4층 노유자시설(노인복지시설) |
| 소유자 | 주식회사케이더블유산업 |
| 감정가 / 최저가 | 3,414,864,570원 / 3,414,864,570원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 울진죽변수산업협동조합 / 2,645,551,947원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
2024.04.16 합자회사영진저축은행 근저당권 2,860,000,000원은 2024.08.27 해지로 이미 말소됐습니다. 같은 날 주식회사케이더블유산업으로 소유권이 이전되고 울진죽변수산업협동조합 근저당권 3,108,000,000원이 설정됐으며, 이것이 이 사건의 말소기준권리입니다. 이후 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 사용 | 전입신고 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 동보건설(대표자 고진경) | 노유자시설 | 2025-02-29 | 미상 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
현황조사상 확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 전입신고가 2024.08.27 말소기준권리보다 뒤인 2025-02-29이므로 대항력이 없고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 보증금은 미상이고 우선변제 여부도 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 원본은 입찰 전에 직접 대조할 필요가 있습니다.
③ 일괄매각·농지취득자격증명 — 가장 중요한 입찰 조건
또한 목록4·5·6·7·8은 현황이 “전”, “답”이지만 노유자시설(노인복지시설) 예정부지로 기재돼 있습니다. 현재 이용상태가 노유자시설이라는 건물 부분과 별개로, 해당 토지들의 지목·현황과 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 입찰 전에 반드시 맞춰봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,414,864,570원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 36,548,646원 |
| 2. 근저당 · 울진죽변수산업협동조합 | 3,108,000,000원 | 3,108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 강태경 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 디티아이인터네셔널 | 500,000,000원 | 90,315,924원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 3,788,000,000원 중 3,378,315,924원이 배당되고 409,684,076원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,414,864,570원 | 3,378,315,924원 | 409,684,076원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,731,891,656원 | 2,702,172,739원 | 1,085,827,261원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 2,185,513,324원 | 2,161,258,191원 | 1,626,741,809원 | 0원 |
신건과 1회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 2,645,551,947원을 충족하는 것으로 계산되지만, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 2,161,258,191원으로 내려가 청구액을 충족하지 못합니다. 이 변화는 채권자의 미회수액 문제이며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⑥ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 포천시 영북면 야미리 소재 야미리보건소 남측 인근이며, 중소공장·창고·근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근 간선도로변에 일반 노선버스 정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상물건은 노유자시설(노인복지시설)입니다.
- 건물. 일반철골구조 기타지붕 4층이며 기본적인 위생설비·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 생산관리지역·성장관리계획구역·성장관리권역이며 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역이 포함됩니다.
- 토지정보. 토지면적 1,419.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 주거기타, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 73,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록4·5·6·7·8은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금을 반환하지 않는 조건을 먼저 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물과 여러 필지의 토지가 함께 매각되는 구조이므로 목록별 현황과 이용관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차관계. 주식회사 동보건설은 대항력이 없지만 보증금과 우선변제 여부는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역의 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 권리 원본. 울진죽변수산업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리 소멸 여부와 포천시 압류, 가압류 배당관계를 등기부와 배당요구 자료에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 농취증과 토지 조건이 더 중요하다”
이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 현황조사상 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리 구조는 비교적 명확합니다. 그러나 기타 + 토지 일괄매각이고, 목록4·5·6·7·8에 농지취득자격증명 제출 조건이 붙어 있으며 미제출 시 보증금을 반환하지 않는다는 점은 입찰 단계의 핵심 위험입니다. 현재 회차 배당에서도 409,684,076원의 미배당이 발생하지만 이는 매수인 승계액이 아니라 채권자의 미회수액입니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원”만 볼 것이 아니라 농취증 발급 가능 여부·일괄매각 토지의 현황· 노유자시설 예정부지 조건까지 확인한 뒤 판단해야 하는 사건입니다.
