의정부지방법원 2025타경4049. 경기도 의정부시 금오동 양지그린빌 2층 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 신갑승이며 2014.07.18 소유권이전 등기가 이뤄졌고, 같은 날 동소문새마을금고가 채권최고액 156,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정과 우리금융캐피탈 주식회사 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계보다 더 주의할 부분은 가격과 물건 동일성 확인입니다. 신건 최저가는 165,000,000원인데 최근 12개월 평균으로 집계된 거래가는 123,000,000원이고, 최신 확인 거래도 2023.05의 123,000,000원입니다. 또한 비교 거래는 39.38㎡·48.55㎡·49.5㎡로 대상 기준면적 58.43㎡와 일치하지 않습니다. 따라서 낮은 비교가격만으로 적정가를 단정할 수는 없지만, 현재 최저가가 최근 거래 지표보다 높다는 사실 자체는 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4049 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 457-8 양지그린빌 1동 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2013.03.15 |
| 소유자 | 신갑승 · 2014.07.18 소유권이전 등기 (원인 2013.03.10 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 73,688,980원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 현황 표시 | 공부상 “양지그린빌 1동”, 현황은 1층 세대공동출입문 상단에 “양지그린빌 A동”으로 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.07.18 동소문새마을금고 근저당권 (채권최고액 156,000,000원)입니다. 2025.09.12 임의경매개시결정과 2025.10.15 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 18,091,905원은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2020년과 2024년 의정부시 압류는 각각 2021.09.03과 2024.12.06 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래지표보다 높다
양지그린빌의 확인 거래 5건은 아래와 같습니다. 다만 대상 기준면적은 58.43㎡이고, 아래 거래 면적은 39.38㎡·48.55㎡·49.5㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 가격 수준을 참고하되 동일면적 직접 비교로 해석하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 48.55㎡ | 2 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 48.55㎡ | 2 | 119,500,000원 |
| 2022.04 | 39.38㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2022.01 | 48.55㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2021.09 | 49.5㎡ | 4 | 149,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 128,700,000원 |
전체 5건 평균은 128,700,000원, 확인 거래 최저는 119,500,000원, 최고는 149,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 집계된 값은 123,000,000원 (1건)이며 최신 거래도 2023.05의 123,000,000원입니다. 현재 최저가 165,000,000원은 전체 평균 대비 128.2%, 최근 12개월 평균 대비 134.1%입니다. 거래 추세 역시 -5.5%로 나타납니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 1. 근저당 · 동소문새마을금고 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 18,091,905원 | 5,890,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 174,091,905원 중 예상 배당액은 161,890,000원, 미배당은 12,201,905원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가톨릭대학교 의정부성모병원 남쪽 인근으로, 주변은 다세대주택·아파트단지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장과 경전철 효자역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북동쪽으로 노폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 토지면적은 946.0㎡, 공시지가는 1,425,000원/㎡입니다.
- 건물. 사용승인일 2013.03.15, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래 표본. 양지그린빌은 28세대이고 확인 거래는 5건입니다. 대상 기준면적 58.43㎡와 거래 면적이 일치하지 않아 가격 비교의 직접성은 낮습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 우선. 현재 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 134.1%입니다. 신건을 저가매수 구간으로 보기는 어렵습니다.
- 하락 추세 확인. 거래 추세가 -5.5%이므로 과거 전체 평균 128,700,000원만으로 가격을 낙관하지 말고 최신 거래를 우선 확인해야 합니다.
- 면적 직접 비교 금지. 대상 기준면적은 58.43㎡인 반면 확인 거래는 39.38㎡·48.55㎡·49.5㎡입니다. 동일면적 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 동 표시 대조. 공부상 “양지그린빌 1동”이나 현황은 공동출입문 상단에 “양지그린빌 A동”으로 표시돼 있으므로 현장과 공부를 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당 변동요인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정값으로 보면 안 됩니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 문제인 신건
이 물건은 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 말소기준은 2014.07.18 동소문새마을금고 근저당이고, 이후 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 신건 최저가 165,000,000원은 최근 12개월 평균 123,000,000원의 134.1%이고 거래 추세도 -5.5%입니다. 비교 거래 면적까지 일치하지 않아 현재 가격을 유리하다고 단정할 근거도 약합니다. 이 사건의 핵심은 권리 인수보다 실제 동일면적 시세와 유찰 후 가격을 얼마나 보수적으로 대조하느냐입니다.
