✅ 인수 0원 🏠 보증금 40,000,000원 ⚖️ 가압류 772,765,200원 ⚠️ 미배당 647,147,382원
의정부지방법원 2025타경4339. 양주시 백석읍 오산리 대웅클래식빌라 101동 202호와 토지가 함께 다뤄지는 사건입니다. 현재 소유자는 주식회사그린씨티개발이고, 2007년 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 경매의 기준이 되는 권리는 2012.12.04. 접수된 김정순의 가압류 772,765,200원입니다. 이후의 손윤기 강제경매개시결정과 양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
권리관계에서 가장 먼저 볼 사람은 임차인 손윤기입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2012.03.13.으로 말소기준권리인 2012.12.04.보다 빠릅니다. 따라서 대항력이 있고 배당요구를 한 우선변제권자입니다. 보증금은 40,000,000원이며, 현재 신건 매각가 210,682,440원 가정 배당표에서는 전액 배당됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경4339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 백석읍 오산리 535-19 대웅클래식빌라 101동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 주거용 등으로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사그린씨티개발 |
| 감정가 / 최저가 | 210,682,440원 / 210,682,440원 (신건) |
| 청구금액 | 41,315,068원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 토지 | 191.0㎡ · 잡종지 · 제2종일반주거지역 · 공시지가 449,200원/㎡ |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
현재 경매에서 핵심은 2012.12.04. 김정순 가압류를 기준으로 그보다 앞선 손윤기 임차인의 대항력을 따로 보는 것입니다. 손윤기의 임차권등기는 2018.06.12.이지만, 등기 내용상 임대차계약일은 2012.03.07., 전입과 확정일자는 2012.03.13., 점유개시는 2012.03.31.입니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 권리 | 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 손윤기 | 건물의 전부 · 주거 | 40,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 배당요구 · 현재 회차 전액배당 |
② 가격·회차 — 실거래 시세 없이 미배당 구조로 본다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 감정가 210,682,440원이 시장가격보다 높다거나 낮다고 단정할 수 없습니다. 가격 판단은 감정가 자체보다 건물의 법적 상태·토지 권리·일괄매각 조건을 확인한 뒤 별도로 해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 210,682,440원 | 166,932,886원 | 647,147,382원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 168,545,952원 | 125,386,309원 | 688,693,959원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 134,836,761원 | 92,149,046원 | 721,931,222원 | 0원 |
가압류 김정순의 청구금액만 772,765,200원으로 감정가를 크게 넘습니다. 신건에서도 채권 전체가 소진되지 않아 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 유찰될수록 매각대금은 줄고 미배당 규모는 커집니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,682,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,749,554원 |
| 1. 임차인 손윤기 보증금 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김정순 | 772,765,200원 | 166,932,886원 |
| 3. 경매개시결정 · 손윤기 | 41,315,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 보증금 40,000,000원이 전액 배당되며, 이후 김정순 가압류에 166,932,886원이 배당됩니다. 채권 총 청구액은 814,080,268원, 미배당은 647,147,382원입니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 건물·토지 조건 — 권리보다 더 중요한 확인점
- 이용상태. 감정평가상 주거용 등으로 이용중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조이며 위생설비·급배수설비·전기설비가 되어 있습니다.
- 입지. 경기도 양주시 백석읍 오산리 일대로 주위에 주택 등이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 인접도로를 통해 진출입 가능합니다.
- 토지. 191.0㎡ 잡종지, 제2종일반주거지역, 평지·사다리형·소로각지입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 소로2류·소로3류에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당 확인. 손윤기 보증금 40,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지 배당순위와 조세채권을 원문으로 재확인하세요.
- 손윤기 관계 확인. 임차인과 경매채권자의 동일성 및 임대차계약·채권관계를 확인하세요.
- 사용승인 상태. 사용승인을 받지 않은 건물이라는 매각물건명세서 기재가 이용·대출·처분에 미치는 영향을 확인하세요.
- 취득 범위. 일괄매각과 목록(2) 지분매각, 건물의 대지사용권 관계를 등기부·매각물건명세서·감정평가서에서 대조하세요.
- 시세 별도 확인. 비교 실거래 수치가 없으므로 감정가 210,682,440원을 곧바로 시세로 간주하지 마세요.
맺으며 — 인수 0원만 보고 단순하게 보면 안 된다
현재 회차의 배당 구조만 보면 대항력 임차인 손윤기의 보증금은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준 이후의 가압류 관련 후순위 경매·압류도 매각으로 정리됩니다. 그러나 이 사건은 권리 소멸 여부만으로 판단하기 어렵습니다. 사용승인을 받지 않은 건물, 일괄매각 속 지분매각, 대지사용권 없는 건물 감정가가 별도로 기재된 구조가 함께 있기 때문입니다. 실거래 시세 자료도 없어 신건 최저가 210,682,440원의 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요합니다.
