의정부지방법원 2025타경5516. 연천읍 옥산리 ‘이편한세상연천웰스하임’ 105동 19층 1901호, 전유면적 84.9934㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권하진이고 2023.08.29. 거래가 301,219,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 수협은행 근저당권 채권최고액 227,700,000원이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류 23,328,000원, 박승태의 주택임차권 25,000,000원, 수협은행의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
권리에서 주의할 부분은 임차권입니다. 박승태는 2024.04.25. 임대차계약, 2024.04.29. 확정일자, 2024.06.15. 점유개시, 2024.07.08. 주민등록을 갖췄고 2025.06.17. 임차권등기를 마쳤습니다. 그러나 말소기준권리인 수협은행 근저당권의 2023.08.29.보다 주민등록이 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 25,000,000원을 낙찰자가 인수하는 구조가 아니며, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경5516 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 연천읍 옥산리 860 이편한세상연천웰스하임 105동 19층 1901호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 84.9934㎡ · 계단식 · 지상23층 중 19층 |
| 소유자 | 권하진 (2023.08.29. 소유권이전 · 거래가 301,219,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 222,709,989원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2023.05.08. 대한토지신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁과 금지사항등기가 있었지만 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023.08.29. 권하진에게 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 수협은행 근저당권 227,700,000원이 설정됐습니다. 이것이 말소기준권리입니다. 이후 경기신용보증재단 가압류와 박승태 임차권, 임의경매개시결정은 모두 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 보증금 25,000,000원, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박승태 | 105동 1901호 전부 | 25,000,000원 | 2024.07.08 / 2024.06.15 | 2024.04.29 | 대항력 없음 | 2025.06.17 | 인수 0원 |
임대차계약일은 2024.04.25., 임차권등기일은 2025.06.17.입니다. 전입신고가 말소기준권리인 2023.08.29. 수협은행 근저당보다 뒤이므로 대항력이 없는 후순위 임차권입니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하고, 매수인에게 승계되는 보증금은 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 3.27억은 최근 거래보다 높다
동일 면적 84.99㎡대 최근 실거래 12건의 평균은 295,125,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 22층 300,000,000원, 최근 12건의 최저는 265,000,000원, 최고는 315,000,000원입니다. 현재 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.8%로, 평균뿐 아니라 최신 거래와 최근 최고 거래보다도 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.99㎡ | 22 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2026.06 | 84.99㎡ | 10 | 291,500,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 7 | 265,000,000원 |
| 2026.03 | 84.99㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 85.00㎡ | 12 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 84.99㎡ | 12 | 315,000,000원 |
| 2025.12 | 85.00㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.12 | 85.00㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 11 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 84.99㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 295,125,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 227,700,000원 | 227,700,000원 |
| 2. 가압류 · 경기신용보증재단 | 23,328,000원 | 23,328,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 70,594,000원 |
현재 회차 327,000,000원 가정에서는 집행비용 5,378,000원, 수협은행 227,700,000원, 경기신용보증재단 23,328,000원이 배당되고 소유자 잔여는 70,594,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰부터 최근 시세 아래
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 327,000,000원 | 251,028,000원 | 0원 | 70,594,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 261,600,000원 | 251,028,000원 | 0원 | 6,109,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 209,280,000원 | 205,550,080원 | 45,477,920원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저가는 261,600,000원으로 내려가 최근 12개월 평균 295,125,000원보다 낮아집니다. 2회 유찰 시 209,280,000원이고 채권자 미배당 45,477,920원이 발생하지만, 제공된 시나리오상 이 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않아 인수액은 계속 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연천고등학교 남동측 인근이며, 소규모 아파트 단지·단독주택·근린생활시설·관공서·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상23층 건물의 19층 1901호이며, 기본 위생·급배수·소화·화재경보·승강기·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(옥산지구)이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연재해위험개선지구에 해당합니다. 공시지가는 259,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. e편한세상연천웰스하임은 499세대이며 2023.05.02. 준공됐습니다. 동일 면적 최근 12건 거래가는 265,000,000원부터 315,000,000원까지 분포합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 327,000,000원은 최근 12개월 평균 295,125,000원의 110.8%이고 최신 거래 300,000,000원보다 높습니다.
- 임차권 원본 확인. 박승태의 보증금은 25,000,000원이며 전입일 2024.07.08.로 말소기준권리 이후입니다. 등기부·매각물건명세서에서 최종 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 배당 변동 확인. 배당표의 소유자 잔여 70,594,000원은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 1회 유찰 시 가격. 제공된 시나리오의 1회 유찰 가격은 261,600,000원으로 최근 12개월 평균보다 낮아집니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 신건에서 높다
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.08.29. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후 경기신용보증재단 가압류와 박승태 임차권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차보증금 25,000,000원이 존재하지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 신건 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 295,125,000원의 110.8%이며 최신 거래 300,000,000원과 최고 거래 315,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 현재 회차는 권리 위험보다 가격 부담이 더 두드러지는 구간입니다. 1회 유찰 시 제시된 가격은 261,600,000원으로 최근 평균 아래로 내려갑니다.
