서울동부지방법원 2025타경51554. 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 48층 4809호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가서상 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 지하 6층·지상 123층 철골철근콘크리트 구조 건물에 위치하고, 2017년 2월 9일 사용승인됐습니다.
건물 등기부의 말소기준권리는 2020년 7월 22일 설정된 우리은행 근저당권 4,800,000,000원입니다. 이후 가압류와 현재의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 건물 등기부만 보고 “깨끗하다”고 끝낼 수 없습니다. 매각물건명세서에 토지 별도등기 인수권리가 명시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51554 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 송파구 신천동 29 롯데월드타워앤드롯데월드몰 월드타워동 48층 4809호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지상 123층 중 48층 |
| 소유자 | 김재한 (2020.07.22. 소유권이전, 거래가액 5,483,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 6,470,000,000원 / 5,176,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십사차유동화전문 유한회사 / 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 임차관계 | 신고된 임차인 없음 · 감정평가서상 임대내역 미상 |
① 권리 흐름 — 금전채권 소멸과 별도등기 인수를 분리해야 한다
말소기준인 우리은행 근저당권 이후 설정된 이달경·하나은행·신한카드·우리카드의 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년과 2024년에 설정된 보전처분, 과거 임의경매개시결정, 국세 압류와 국민건강보험공단 압류 등은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 가격 비교 — 감정가 80%만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 5,176,000,000원으로 감정가 6,470,000,000원의 80%입니다. 다만 동일 물건 또는 비교 가능한 오피스텔 실거래 지표가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 현금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(80%) | 5,176,000,000원 | 1,455,447,201원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 4,140,800,000원 | 2,480,295,201원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(51.2%) | 3,312,640,000원 | 3,300,173,601원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 낙찰대금은 낮아지지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 매수인에게 넘어오는 금전채권 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼도, 토지 별도등기 5건의 법률상 부담은 그대로 남습니다. 따라서 이 사건의 실질취득 판단은 단순히 “낙찰가 + 현금 인수액”으로 끝나지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 54,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,800,000,000원 | 4,800,000,000원 |
| 2. 가압류 · 이달경 | 1,000,000,000원 | 321,840,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사하나은행 | 324,393,044원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 436,610,175원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사우리카드 | 16,283,982원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 6,577,287,201원 중 5,121,840,000원이 배당되고, 1,455,447,201원이 미배당되는 가정입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영됐습니다. 배당표의 매수인 인수액 0원에는 토지 별도등기의 비금전적 권리부담이 반영되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 잠실중학교 남동측 인근으로 상업시설·업무시설·근린생활시설·롯데호텔·롯데백화점·아파트단지가 혼재하며, 주위환경은 양호한 편입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 노선버스정류장과 지하철 잠실역 2·8호선이 인근에 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중입니다. 임대내역은 미상입니다.
- 건물. 지하 6층·지상 123층 철골철근콘크리트 구조, 2017년 2월 9일 사용승인. 외벽은 커튼월, 창호는 페어글라스 2중창이며 냉난방·승강기·소방·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측 올림픽로, 남서측 송파대로, 남동측 잠실로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·잠실광역중심제1지구 지구단위계획구역이며 철도·고속철도·도로·주차장·지하도로 관련 저촉 또는 접합 사항이 있습니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 토지 등기부 원문 확인. 1토지 을구 1번 지상권, 2번 임차권, 3·4·5번 구분지상권의 권리자·범위·존속기간·특약을 각각 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 별도등기가 매수인에게 인수되는 범위와 매각으로 소멸하지 않는 이유를 원문 문구로 재확인해야 합니다.
- 시세 조사. 감정가의 80%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 건물·동일 용도의 최신 거래 및 임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
- 이용 가능성. 사건상 근린시설과 실제 오피스텔 이용 상태를 기준으로 건축물대장상 용도, 전입·사업자등록·임대 운영 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대내역이 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 현장 방문을 통해 실제 점유자 및 명도 대상을 확인해야 합니다.
- 파산절차 확인. 2025년 파산선고 이후 경매 진행 상태와 매각허가·대금납부에 영향을 주는 절차상 사항을 사건기록에서 확인해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비 체납, 제세공과금, 오피스텔 운영비와 별도등기 관련 비용 부담을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — “현금 인수 0원 ≠ 권리부담 0”
건물 등기부만 보면 말소기준이 선명하고 후순위 금전채권도 매각으로 소멸합니다. 예상배당표상 매수인의 현금 인수액 역시 0원입니다. 그러나 이 사건의 결론을 좌우하는 것은 배당표 밖에 있는 1토지 별도등기 5건입니다. 지상권 1건, 임차권 1건, 구분지상권 3건이 인수권리로 명시된 이상 “권리가 깨끗하다”는 결론은 성립하지 않습니다.
여기에 동일 용도의 최신 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가 5,176,000,000원의 가격 적정성도 평가하기 어렵습니다. 말소되는 채권은 선명하지만, 승계되는 토지 권리는 불명확하고 가격 비교 근거도 부족한 물건. 토지 등기부와 매각물건명세서 원문을 해소하기 전까지는 권리와 가격 모두 보수적으로 판단해야 합니다.
