의정부지방법원 2025타경72898. 양주시 광적면 가납리의 공장 이용 부동산과 토지를 묶어 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 2018.03.15 사용승인된 일반철골구조 철골조지붕 단층 및 2층 건물이고, 대상 부동산은 공히 공장으로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.06.30 설정된 중소벤처기업진흥공단의 채권최고액 1,692,000,000원 근저당입니다.
말소기준보다 앞선 신한은행 근저당들은 등기부상 이미 말소됐고, 2025년 신용보증기금 가압류와 경매개시결정, 2026년 국·국민건강보험공단·양주시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 세금·공과금 압류는 실제 배당에서 당해세 등으로 우선 차감될 수 있으므로, ‘등기 소멸’과 ‘배당금액 확정’을 구분해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72898 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 광적면 가납리 66-9, 66-8, 67-4, 74-3, 74-7, 74-10, 74-12 가동 · 도로명 경기도 양주시 광적면 그루고개로188번길 7-63 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 이용 · 일반철골구조 철골조지붕 단층 및 2층 |
| 소유자 | 김운희 (2021.06.30 소유권이전) |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 임야 · 토지이용상황 공업나지 · 토지면적 1,355㎡ · 공시지가 222,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 2,549,756,600원 / 2,549,756,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소벤처기업진흥공단 / 1,437,303,388원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(지주) 포함 · 목록 4, 5 지분 매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2021.06.30 중소벤처기업진흥공단 근저당입니다. 2018년과 2019년, 2020년에 설정됐던 신한은행 근저당은 모두 이미 말소됐습니다. 기준권리 뒤에 들어온 신용보증기금 가압류 285,000,000원과 경매개시결정, 국·국민건강보험공단·양주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,549,756,600원이고 유찰은 없습니다. 매수인이 인수하는 권리금액이 제공 모형상 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 2,549,756,600원입니다.
다만 이 사건에는 동일·유사 공장 부동산의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 특히 공장·토지는 입지, 진입도로, 토지형상, 용도지역, 건물상태, 지분관계에 따라 가격 편차가 커 실거래 원본 비교가 가격 판단의 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,549,756,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 27,897,566원 |
| 2. 근저당 · 중소벤처기업진흥공단 | 1,692,000,000원 | 1,692,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 544,859,034원 |
위 배당은 제공된 배당모형 기준입니다. 국세·지방세 등 당해세와 실제 압류채권액은 반영되지 않았으며, 해당 금액이 우선배당되면 후순위 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 각 회차 시나리오에서 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당여력만 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,549,756,600원 | 1,977,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,039,805,280원 | 1,977,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,631,844,224원 | 1,613,125,782원 | 363,874,218원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각대금이 1,631,844,224원으로 내려가면 채권총액 1,977,000,000원을 모두 배당하지 못해 363,874,218원 미배당이 발생합니다. 그러나 제공된 시나리오상 이 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 대상 부동산은 공히 공장으로 이용 중입니다. 건물은 2018.03.15 사용승인된 일반철골구조 철골조지붕 단층 및 2층 건입니다.
- 입지. 양주시 광적면 가납리 가납2리마을회관 동측 인근으로, 주변은 소규모 공장·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 비교적 무난한 상태로 평가돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역이며 가축사육제한구역·비행안전구역·배출시설설치제한지역·성장관리권역에 해당합니다. 일부는 소하천구역입니다.
- 토지 형상. 지목 임야, 토지이용상황 공업나지, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건이며 토지면적은 1,355㎡입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물(지주)을 포함해 일괄매각하며, 목록 4와 5는 지분 매각입니다.
- 합병 이력. 가납리 66-9, 67-4, 74-3, 74-7, 74-10, 74-12번지는 2018.03.22 66-8번지로 합병됐습니다.
- 환금성. 공장·토지에 지분매각과 필지 합병 이력이 함께 있어 일반 주거용 부동산보다 매수자층과 실사 항목이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 원액 확인. 국·국민건강보험공단·양주시 압류의 실제 채권액과 당해세 해당 여부를 확인해야 배당표를 확정할 수 있습니다.
- 지분매각 범위 확인. 목록 4, 5가 지분 매각이므로 전체 소유관계와 사용관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 합병 필지 대조. 여러 지번이 66-8번지로 합병된 이력이 있어 등기·토지대장·지적도와 현황 경계를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물(지주)이 매각에 포함되므로 실제 위치·규모·사용상태를 감정평가서 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 신건 최저가의 시세 우위는 확인되지 않습니다. 인근 유사 공장의 최근 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 물건 자체가 단순하지 않다
등기 권리만 놓고 보면 핵심은 분명합니다. 2021.06.30 중소벤처기업진흥공단 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·경매개시·압류는 매각으로 소멸합니다. 제공된 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 난도는 권리보다 공장·토지의 물적 구조에 있습니다. 일괄매각, 제시외 건물, 목록 일부 지분매각, 필지 합병 이력이 함께 있고 임대관계도 미상입니다. 여기에 국세·건강보험·지방세 압류가 있어 실제 배당표는 추가 확인이 필요합니다. 최근 실거래 비교값이 없으므로 2,549,756,600원의 신건 가격이 시세 대비 유리하다는 결론도 내릴 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원”만 보고 단순하게 접근하기보다, 점유·지분·토지경계·세금배당·유사 공장 실거래를 함께 대조해야 하는 사건입니다.
