의정부지방법원 2025타경73550. 신곡동 극동스타클래스 106동 22층 2201호 아파트입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2019.10.18. 중소기업은행 근저당권 60,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중소기업은행 근저당 72,000,000원·60,000,000원과 중소기업은행 가압류 2건, 동서울농업협동조합 가압류, 서울보증보험주식회사 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
권리보다 중요한 지점은 가격입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 284,000,000원입니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 266,500,000원, 최신 거래는 2026.08의 270,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 106.6%로, 최근 시세보다 높은 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73550 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 167-20 극동스타클래스아파트 106동 22층 2201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 방3·거실·주방/식당·화장실 및 욕실2·발코니 등 · 22층 중 22층 |
| 소유자 | 김원덕 · 2015.05.27 매매 · 거래가액 197,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 284,000,000원 / 284,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 106,300,104원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 2019.10.18. 중소기업은행 근저당을 말소기준으로 하여 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 2015년에 설정됐던 중소기업은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균·최신 거래보다 높은 신건
극동스타클래스 동일 면적 75.53㎡의 실거래입니다. 전체 12건 평균은 265,916,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 266,500,000원, 최신 거래는 2026.08 270,000,000원이며 최근 추세는 이전 구간 대비 0.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 75.53㎡ | 14 | 270,000,000원 |
| 2026.06 | 75.53㎡ | 15 | 272,000,000원 |
| 2026.06 | 75.53㎡ | 10 | 264,000,000원 |
| 2026.04 | 75.53㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.04 | 75.53㎡ | 12 | 279,000,000원 |
| 2024.07 | 75.53㎡ | 5 | 270,000,000원 |
| 2024.07 | 75.53㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 2023.12 | 75.53㎡ | 12 | 278,000,000원 |
| 2023.11 | 75.53㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2023.09 | 75.53㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2023.06 | 75.53㎡ | 6 | 268,000,000원 |
| 2023.06 | 75.53㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 75.53㎡ | 4건 | 266,500,000원 |
현재 최저가 284,000,000원은 최근 12개월 평균보다 17,500,000원 높고, 최신 거래 270,000,000원보다도 14,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 284,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,776,000원 |
| 1. 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 중소기업은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당권 · 중소기업은행 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 중소기업은행 | 9,216,950원 | 9,216,950원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 중소기업은행 | 50,407,019원 | 50,407,019원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 동서울농업협동조합 | 20,542,561원 | 20,542,561원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 4,605,940원 | 4,605,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,451,530원 |
284,000,000원 매각을 가정하면 채권자 청구 합계 276,772,470원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,451,530원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영석고등학교 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 22층 건물의 22층 2201호이며, 급배수·위생·난방·화재탐지·경보·소화·승강기·지하주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역에 해당하며 공시지가는 1,138,000원/㎡입니다.
- 단지·거래. 극동스타클래스는 447세대, 2006.01.26 준공이며 동일 면적 실거래 12건의 전체 평균은 265,916,666원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균보다 최근 12개월 평균 266,500,000원과 최신 거래 270,000,000원을 우선해 현재 최저가 284,000,000원을 비교해야 합니다.
- 신건 가격 확인. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 106.6%입니다. 권리가 깨끗하더라도 현재 가격 자체는 최근 시세 이상입니다.
- 유찰 시나리오. 데이터상 1회 유찰 시 227,200,000원, 2회 유찰 시 181,760,000원으로 내려갑니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
- 임대관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 입찰 전 현황조사·매각물건명세서를 원본 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약허가구역으로 기재되어 있으므로 적용 범위와 절차는 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 신중
이 물건은 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원인 구조입니다. 다만 현재 회차의 핵심은 가격입니다. 최저매각가 284,000,000원은 최근 12개월 평균 266,500,000원보다 높고, 최신 거래 270,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 신건은 권리 안정성과 별개로 가격 메리트가 확인되지 않는 회차이며, 입찰 판단에서는 최근 실거래와 유찰 시나리오를 함께 비교하는 것이 중요합니다.
