의정부지방법원 2025타경73679. 연천군 청산면 대전리 642에 있는 토지와 발전시설을 함께 매각하는 사건입니다. 토지는 2,848.8㎡의 잡종지로 일반공업지역·일반산업단지에 속하고, 건물은 철골철근콘크리트구조 기타지붕의 지상 2층 발전시설입니다. 건물 등기에는 대전리 594번지로 기재되어 있으나, 도시개발사업 환지로 현재는 대전리 642번지 지상에 소재하는 것으로 조사됐습니다.
권리구조의 기준점은 2019.10.25. 설정된 신한은행 근저당권 1,800,000,000원입니다. 이후 2025.11.19. 확정채권 일부 대위변제로 1,425,921,044원이 신용보증기금에 일부 이전됐고, 신용보증기금이 2025타경73679 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026.03.19. 신한은행도 별도 임의경매개시결정을 받았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73679 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 청산면 대전리 642 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 발전시설로 이용 중 |
| 토지 | 잡종지 2,848.8㎡ · 일반공업지역 · 공업기타 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 기타지붕 지상 2층 · 위생·급배수·전기설비 |
| 소유자 | 에코에너지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,200,379,200원 / 2,200,379,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 1,425,921,044원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각 형태 | 토지·건물 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 점유가 핵심
말소기준권리는 2019.10.25. 신한은행 근저당권입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 주식회사 제이피에너텍이 2018.08.16.부터 2층 발전시설을 점유하고 있어 시간순으로는 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 점유자를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 점유자 1명, 승계금액은 아직 계산 불가
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 제이피에너텍(대표자 조덕진) | 2층 발전시설 | 2018.08.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 점유 임차인은 1명입니다. 전입일은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 범위와 매수인 승계액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 실질취득액은 낙찰가 + 실제로 승계하는 미배당 보증금이 확정되어야 비로소 계산할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 22.00억, 시세 비교는 보류
감정가와 현재 최저매각가는 모두 2,200,379,200원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 용도·입지의 실거래 비교값이 확인되지 않아 감정가가 시장가 대비 높은지 낮은지를 숫자로 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 발전시설과 토지를 일괄매각하고 임차보증금 승계 가능성도 남아 있으므로 최저가 할인율보다 실질취득 총액을 먼저 확정해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,200,379,200원 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,760,303,360원 | 1,740,300,326원 | 59,699,674원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,408,242,688원 | 1,391,760,261원 | 408,239,739원 |
회차별 미배당은 1,800,000,000원 근저당권 기준 시나리오입니다. 임차보증금은 금액이 확인되지 않아 반영할 수 없으므로, 위 표의 미배당과 별개로 매수인 승계 위험을 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,200,379,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 24,403,792원 |
| 1. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 1,800,000,000원 | 1,800,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 375,975,408원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용과 1,800,000,000원 근저당권을 배당한 뒤 375,975,408원이 남습니다. 다만 이 계산에는 대항력 가능 점유자의 보증금·우선변제 범위가 반영되지 않았으므로 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 건물·토지 상태와 이용 제한
- 이용상태. 건물은 현재 발전시설로 이용 중이며, 철골철근콘크리트구조 기타지붕 지상 2층입니다.
- 주소 관계. 건물 등기에는 대전리 594번지로 등재되어 있으나 도시개발사업 환지로 현황은 대전리 642번지 지상에 소재합니다. 조사상 현황과 공부의 차이는 없는 것으로 정리돼 있습니다.
- 사용승인. 매각물건명세서 비고에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 기재되어 있습니다. 별도 위반 표시는 없더라도 사용승인 상태와 향후 이용·허가 가능 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 토지. 2,848.8㎡ 잡종지, 일반공업지역, 공업기타 이용, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 133,400원/㎡입니다.
- 규제. 일반산업단지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·제한보호구역·도시지역·일반공업지역에 포함되고, 중로3류·소로3류 및 완충녹지에 접합니다.
- 입지. 대전1리 복지회관 남서측 인근으로 주변은 중·소규모 공장과 임야가 혼재하며, 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원문 확인. 제이피에너텍의 보증금·계약기간·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 임대차 원문으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 승계 보증금이 확인되면 낙찰가에 그 미배당 승계액을 더해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 사용승인 확인. 사용승인 미수령 사유, 현재 사용 가능 여부, 보완·허가 가능성 및 관련 행정조치를 연천군에 확인해야 합니다.
- 근저당 일부 이전 확인. 신용보증기금에 1,425,921,044원이 일부 이전된 뒤의 신한은행 잔존채권과 실제 배당관계를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 발전시설의 매각 대상, 현장 설비 및 부속물의 포함 여부를 매각목록과 현황으로 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 일반산업단지·군사시설 제한보호구역·배출시설설치제한지역 등 토지이용 규제가 발전시설의 현재 및 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘낙찰가’가 아니라 ‘확정되지 않은 총 부담’
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 앞선 2018.08.16. 점유 임차인의 보증금이 미상이라 매수인 승계액과 실질취득액을 아직 계산할 수 없고, 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태로 기재돼 있습니다. 실거래 비교값도 없어 현재 2,200,379,200원이 시장 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 임차보증금과 사용승인 상태를 확정한 뒤에야 가격을 논할 수 있는 사건입니다.
