의정부지방법원 2025타경73824. 포천시 신북면 신평리 678-5, 장자일반산업단지 안에 위치한 공장 및 토지입니다. 토지는 공장용지 998.8㎡이고, 감정평가 이용상태는 현황 공장입니다. 건물은 일반철골구조 판넬지붕 2층이며 기본 위생·급배수·전기설비와 화물용리프트가 갖춰져 있습니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리의 기준점은 2019.03.12 설정된 우리은행 근저당권 720,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당 2건과 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 임차인 신현동의 전입일은 2025.06.27로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력이 없고 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 승계하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73824 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 신북면 신평리 678-5 · 경기도 포천시 신북면 장자경제로 152-8 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 현황 공장 · 일반철골구조 판넬지붕 2층 |
| 토지 | 공장용지 998.8㎡ · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 박재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,522,362,400원 / 1,522,362,400원 (신건) |
| 청구금액 | 740,796,051원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2019.03.12 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 2021년과 2022년에 추가 설정된 우리은행 근저당권, 2025년 주식회사 세현과 경기신용보증재단의 가압류, 2025.12.22 경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2024년 주식회사 한양유화 가압류는 2025.06.25 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 신현동 | 미상 | 2025.06.27 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 신현동의 전입일 2025.06.27은 말소기준일 2019.03.12보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 대항력 없는 임차인의 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 — 신건 감정가가 곧 최저가
현재 회차는 0회 유찰인 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 1,522,362,400원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 1,522,362,400원입니다.
다만 비교 가능한 실거래가가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 1,217,889,920원, 2회 유찰 시에는 974,311,936원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,522,362,400원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,623,624원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 세현 | 41,568,450원 | 41,568,450원 |
| 5. 가압류 · 경기신용보증재단 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 449,170,326원 |
현재 회차에서는 기재된 채권액이 전액 배당되고 소유자 잔여금 449,170,326원이 발생하는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에도 채권자 미배당은 0원이며, 2회 유찰 시에는 93,399,633원의 미배당이 발생합니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 포천시 신북면 신평리 장자일반산업단지 내에 위치하며, 주위는 중소규모 공장이 밀집한 공장지대입니다. 측·후면에는 자연취락, 창고, 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 현황 공장으로 이용 중이며 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물입니다. 바닥은 에폭시 마감, 창호는 샷시 창호이며 화물용리프트가 설치돼 있습니다.
- 토지. 공장용지 998.8㎡, 일반공업지역, 평지·세로장방형, 중로 한 면에 접합니다. 공시지가는 298,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·임업용산지·일반지방산업단지·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역이 표시돼 있고, 중로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 점유 확인. 신현동의 점유부분은 확인되지 않으므로 공장 내 실제 점유구역과 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 현황·면적·사용상태를 매각목록과 대조해야 합니다.
- 설비 상태 확인. 화물용리프트, 전기, 급배수 등 공장 설비의 실제 작동상태와 유지보수 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제 확인. 일반공업지역과 산업단지 관련 규제, 배출시설설치제한지역 등 목적사업과 관련된 제한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 현재 실질취득가는 1,522,362,400원입니다. 실거래 비교가 없으므로 인근 공장·공장용지 거래사례 확인 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현장이 핵심
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019.03.12 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신현동도 2025.06.27 전입으로 대항력이 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재는 신건이고 최저가가 감정가와 같은 1,522,362,400원이며, 시장 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 여기에 산업단지 내 공장·토지, 제시외 건물 포함 일괄매각, 실제 임차인 점유라는 현장 요소가 있습니다. 따라서 이 물건은 “권리 때문에 피할 물건”이라기보다, 가격과 사용성을 확인해야 하는 물건으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
